《物业权益分配实施方案》

在确定社区试行这种“股份制”的前提下，尚都国际中心、盈都国际开始试行物业管理佣金制。现在的物业管理制度都是包干制，即国家规定一个收费标准，然后物业管理公司就按这个标准去收费。物业公司所有的成本、利润都包含在这２００元钱当中。这就造成了物业公司少干活反而成本低，还能多赚钱。业主和物业公司的矛盾当然突出。采用新的佣金制，物业公司干多少活给多少钱，多干活就能多赚钱。比如，业主与物业管理公司签订协议，合同给物业公司１０％的利润回报，物业公司干了一元钱的活，业主就给物业公司一毛钱的佣金费。对于业主与物业公司来说，就由原来的管理模式转化为雇佣关系。小区的物业管理费也可以由业主控制。


这种“股份制”及佣金制给业主带来的最大好处就是，有可能通过经营一些公共财产，使业主免交物业管理费，即零管理费，甚至还能分红。在售楼时就要与业主把相关责权在购房合同补充协议中签订。即车位、墙体广告、电梯广告等能够带来效益的公共财产，归业主所共有。在入住后，业主可以委托物业管理公司对这些公共财产进行经营。经营所得的收益单独成立一个账号，接受业主监督，成为小区业主的共同财产。这些财产就可充当业主物业管理费。

华本地产名家讲坛:"华远—业权分配"经验交流会会场

“华远”是中国第一家也是唯一一家在房地产销售中实行了“业权”分配制度的企业，“华远”的“业权”分配解决的恰恰是《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”一章中所要界定与解决的问题。“华远”所实行的“业权”分配制度是用契约的方式在中国有立法之前，按照市场经济的原则自觉自律的维护财产权利的平等，让制度变得更为合理而确定的，也因此被全国消协评为最充分保护消费者利益和信得过的企业。成功的“华远经验”,奥秘究竟在哪里?
对本次活动进行了现场直播。
▲ 活动时间：
2007年6月16日下午2点
▲ 活动地点：
北京中裕世纪大酒店
▲ 活动嘉宾：
主讲嘉宾：许智来（华远地产副总经理）

活动开始

【主持人】今天下午由我们华远地产的许总给我们讲业权，下面我们用热烈的掌声欢迎！
【许智来】各位领导、各位房地产的同行大家下午好！很高兴今天有这个机会跟大家交流一下我们华远地产做的一个产业权分配实施办法。我们业权实施办法在2002年初的时候任总出的这个办法，第二个是担保。所以业权和担保这块我们可能走的比较前面一点。但是这些观点也是代表一家之言，现在《物权法》正式实施之后，可能业权实施办法和《物权法》的接轨方面做了一些工作，在这儿一块儿跟大家探讨。
【许智来】首先我说一下什么是业权？业权是一个比较新的名词，当时我们做研究的时候，最早是叫物权，但是考虑到咱们国家肯定要出台《物权法》，《物权法》的含义肯定要比业权还要广泛一点，所以我们最后取了一个名词叫业权。简单的说在房地产领域内，权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定物业，并排除他人干涉的民事权利。通俗地说在房地产开发里面的权利分配问题。

【许智来】为什么要研究业权？因为我觉得中国的房地产作为商业开发时间还是比较短的，整个开发过程当中，我觉得作为开发商都遇到了很多的问题，这些问题主要是一个是开发商、业主、物业公司在出现问题的时候，矛盾的焦点怎么处理？为什么出现了这么多的矛盾？这些矛盾怎么解决？最终是因为各方的权利关系没有说清楚，所以才带来了很多的纠纷。当时我们研究业权的目的就是从根本上解决这个问题。
【许智来】下面我简单回顾一下我们业权研究的一个历程：2002年2月开始我们历时两年多的时间。在研究过程当中我们也是跟北京建筑设计院、李文律师事务所一块儿成立了一个研究小组进行这项研究。2002年7月5号初步的研究成果出来以后，我们请了北京市房地局的苗局长等等召开了一次研讨会，2003年初正式形成了业权的方案。最终我们这套方案在北京市房地局进行批准，尚都国际中心和盈都大厦两个项目开始试点。同时我们也组织了几次研讨会，请了知名的房地产开发的老总进行了座谈还有媒体参加进行了充分的讨论。这个基础上逐渐成熟起来，在尚都、盈都这个地方逐步实施。实施过程当中有一个标志，就是约定你的管理规则和游戏规则是一个管理公约，公约里面把我们业权的一些分配原则融入到了公约当中去，把它法律化了。
【许智来】第三个问题我说一下业权研究的一个核心内容。大家可以看这个图表，其实我们购买了一个房子以后，大家买到的是什么？从目前我们产权证关系来说，我觉得我们买到的从法律上有约束力的这个是部分。产权证是套内建筑面积一个是公共分摊面积。除此之外的土地、绿地这些地方没有界定，所以这个是一个空白。所以我们分析分析这个图表，我们定义这个建筑物的话，不是普通意义上的建筑物，建筑物有建筑实体、公共设施还有土地，这个是三大部分。建筑实体这块又分两部分，一部分是可售的建筑面积，一部分是不可售的建筑面积。可售的建筑面积又分两部分，一个是套内建筑面积和可分摊的建筑面积，比如说电梯机房等等。还有一块是没有分摊的建筑面积，这又包括两部分，一个是上缴的。还有一个是按称谓上缴。还有不可分摊的部分，比如说自行车库按照规定是不可分摊的，这也是不可售的面积。一共这三部分可售面积的可分摊部分还有不可售面积里面的不可分摊部分还有上缴部分，这三个部分构成了我们建筑实体的公用部分。
【许智来】第二部分就是一个土地。这也应该是一个公共的，这是整个的一个分摊的明细表。下面有几个名词解释，这个我不详细说了，大家可以到时候详细看一下，什么是公用部分、物业这个表也说了，我不说了。
【许智来】另外一个是销售合同约定。就是法律没有界定清楚的，我们希望通过契约的形式表现。就是在销售合同过程当中我们要约定清楚，哪些是公共区域，哪些是业主独自享有的。所以我们在做销售合同的时候都要把它提前想明白，所以说业权研究这个东西实施起来，实际上是一个双刃剑，需要开发商自己搞清楚，在整个体系文件里面，有一套完整的体系文件去支持，才能把业权很好的实施下去。在整个的业权研究过程当中，我们提出了两个名词我认为是最重要的，一个是业主份数还有业主份额。为什么要提这两个概念，比如说现在的《物权法》提出了一个公共区域要共享，怎么一个共享方式？没有一个量化的指标的话，你谈共享我觉得是一句空话，所以说有了《物权法》具体要试试起来必须有一个实施细则来做支持，你才正式实施。所以整个我们核心我们提出了一个业主份数和业主份额的概念，下面我举具体的例子给大家介绍一下这两个概念。
【许智来】比如说我们一般常规的小区最早的时候，我们召开业主委员会，那么投票表决我买了一套房子我有一次表决权，但是房子的面积都不一样。后来又有了按照建筑面积表决，所以这个不是非常两。我们提出这两个概念是希望权益和责任划分。
【许智来】业主份额和业主份数一个是套内建筑面积一个是总的建筑面积，业主份数是一个什么概念？我们用套内建筑面积乘以100作为买了这套房子的份数。不可分割份数总量就是建筑物全部可销售套内建筑面积乘以100。业主份额是业主份数与不可份额份数总量的比值，我测算物业费的时候要用上这两个数据。
【许智来】举一个例子，比如说有一个建筑物，可销售套内建筑面积是85.98平方米。整个小区总的套内建筑面积是67959.55平方米，那么买了这套房子的业主他拥有的业主份数是多少呢？就是8598份，整个小区是600多万份，所以这个业主拥有的业主份额是8598/6795955。
【许智来】还有物业管理机构对所管物业的财务管理形式不采用包干制，而实行了报帐制，对管理服务报酬的提取实行佣金制，这个就是物业管理根据它服务水平的高低，要提取一定的佣金比例。比如说好的物业公司可能是10%，差一点的可能是6%，你物业公司挣的是钱就是佣金。物业费是什么呢？就是最初测算一个物业费的标准，这个跟服务水平是对应的，到年底算帐，最后可能一结算的时候，我物业管理费没有那么多钱怎么办？要节约的部分给业主，就是鼓励物业公司多干活。结余的费用怎么办呢？就是用来冲抵下一年的物业管理费。
【许智来】《物权法》上午有专家说了，我这儿就不多说了，《物权法》全有一章建筑物的内容，我在这儿罗列出来了，我不详细多说了。但是我们要实施这些《物权法》的内容，必须要有具体的实施细则，我觉得我们以实施的内容为主。

【许智来】还有一个建筑物区划内的道路，这个属于业主所有。但是我们所有的开发商把小区建设成以后，一直跟着小区转。如果开发商建成了这个小区，把房子全部卖掉以后，整个小区跟开发商没有什么关系，剩下的归全体业主自我管理。
【许智来】第四个问题简单说一下业权收益的分配。其实这个业权的核心我们就是用契约的方式告诉业主买了些什么、开发商卖了一些什么。这里面有一个原则我们叫按成本构成确定收益主体的原则。也就是说你如果是摊入开发成本的公共内容的话，应该是属于小区业主共同所有的。比如说土地，我一个很大的小区，地面上有很多的道路，道路划分了很多的停车位，可能在物业管理过程当中是要收费，北京市收费是150块钱一个月，那么扣掉成本以后就有收益，现在这个收益是开发商或者是物业公司获得的收益。按照权属关系的话这部分收益是业主所有，但是同时业主也要承担相应的责任，如果小区的公共设施需要维修、出现什么问题，这个责任也应该是业主的，也不能是开发商的。现在是小区建成以后，小区如果有问题，开发商一直在承担这个维修的责任、投诉什么的，都是找开发商，实际上这循环起来不是一个良性的循环，但是从根本上解决这个问题除了业权之外还有担保。我们华远地产所有的项目都实行了工程保证担保，投标的时候有投标担保，最核心的是保修担保，正常情况下我们项目建成以后开发商留了3%到5%的保修款不付给施工单位。我们现在是生产任务完成以后，最后介入保修阶段，我们100%给他们，我们还要把一些钱给担保公司，可能是10%的额度如果后续的维修过程当中，你没有维修到位，我们可能有一些很细的细则。比如说允许两次维修，一次维修不到位我给你二次机会，第二次再不到位那业主有权利我不选择维修了，我向担保公司提出索赔。由担保公司从担保款里面赔付业主，同时施工单位想要拿到保函的时候去掉。实际上整个维保责任转到第三方处理，开发商从这里面可以解脱出来了。
【许智来】也就是说什么呢？整个业权研究里面，我们业主买到的房子绝对不仅仅是产权证上标注的房屋的本身，实际上还买到了所有的公共设施和区域，但是这些公共设施和区域没有一个法律的约束或者是产权证的约束，界定这个是你的，或者是你怎么使用、怎么管理、怎么分配，这些东西是共有设施，大家共同维护。但是怎么维护？如果没有制度和体系很难操作下去的。
【许智来】比如说物业管理用房，如果说物业管理用房是设在本栋楼内的，按照现在的规定是允许分摊入建筑面积的。但是物业管理用房有的做经营，那么经营的收入归谁？正常的说这块的收入是业主分摊。还有人防、楼顶广告位、地面停车场这些公用部位虽然没有计入销售面积、但是其使用权、收益权仍然是归全体业主所有的。
【许智来】所以说实施业权分配以后，实际上是开发商的角色要发生一个转变，也就是说我们在从签第一份销售合同开始，就要把这所有的东西约定清楚，比如说举一个例子，我们有一个项目在中关村叫盈都大厦，当时我们建设的时候我们要出租给沃尔玛，这个是独立的一个商业，肯定要做沃尔玛的广告。这个时候整个盈都大厦要做四个楼，其中有一个楼是沃尔玛的商业。可能我公寓销售合同里面我要界定清楚，整个小区有四个区，我都要进行业权分配。这个过程当中我卖公寓的时候，那么业主的销售合同就会看到，整个小区有多少个也全份数，沃尔玛商业的广告位归沃尔玛所有，但是停车场是属于全体业主的。这是很细的一些细节都要说清楚，你哪要做广告，这个是属于业主独立拥有还是属于全体业主，如果你没有说清楚，可能所有的公共区域都无偿归业主所有，你没有权利支配，它的经营收益你也不应该有。所以签第一份销售合同的时候这些东西可能都要说清楚的。
【许智来】实行业权分配以后，物业公司可能真正就变成了一个“管家”实行佣金制以后，在整个服务过程应该是想办法多干活。还有一个是说到物业这块，很多业主反映物业管理费收费比较高，其实高并不是不好，高了你物业管理到位了，可能能促使这个小区的保值增值，如果管理服务不到位，这个小区在贬值。但是问题就是你付出了相应的费用以后我的服务没有得到保障，现在我们不能单纯说物业管理费用是高还是低，实行了佣金制以后我觉得这块非常容易说清楚，如果想获得一个好的环境、好的服务，那我付出的物业管理费高一点，因为这个是实报实销，最后花的合不合理可以去审计。
【许智来】比如说裘马都这个项目，我们把所有的公共设施、区域归业主所有，这个是销售合同界定的。裘马都这个建筑面积总建筑16万平米，一共有9栋中档以上的公寓楼。地下3层的人防停车位有291，这个以后的收益是归全体业主分摊的，楼外的公共广告、地面的停车场、大堂、电梯轿厢以及楼内的公共区域的收益都是属于业主的。
【许智来】这个是我们实施项目的一些案例，比如说尚都国际中心的户外灯箱广告，还有一些咖啡厅，还有一些定期举办一些展示的活动，液晶显示屏、ATM机等等，这些东西都是可以产生收益的。现在我拿一个具体的数据说一下，2005年的业权收益，广告收入是139463元、咖啡厅是收入4万多、商务中心收入是1万多等等，那么扣掉经营成本以后，利润是5万多，这个是比较少的。2006年业权例如就到了27万多，因为这个区域很多经营用房没有用起来。这个是盈都的，这个是沃尔玛的广告牌，像这个广告牌在规划设计之前就说好了，这个是跟业主没有关系，这个要说清楚。包括地下人防，盈都地下车库有302个车位。2005年业权利润是24万，2006年业权利润是84万，如果做的好了以后利润是比较好的。那么2006年除了业权收入是100多万，还有一个物业费的结余，然后我们347万的费用交给了业主。我们也得到了业主的一致好评，我把整个业权体系，还有一系列的文件在桌子上给大家发了一份资料。有些是业权、有些是关于担保，一些具体的内容大家可以翻一翻这个小册子。
【许智来】在这儿我说一下我们的担保，这个要跟业权结合起来做的话，是以后的发展趋势。北京市现在建设部在推工程保证担保，但是真正做起来的有多少？我觉得还有一段路程。为什么要在这儿提担保，我觉得担保最早研究的时候，我也有点不太明白，我觉得这个东西的最终程度是什么？最后任总提出这两个课题以后，最后经过研究完了以后，经过我们四到五年的实施我觉得是非常有意思的事情，特别是担保。那么一定要找大的担保公司去担保，小的担保公司就没有意思了，其实这个是起到威胁的作用。所以我们跟担保这个体系结合起来，开发商可以省下很多的麻烦，这块的话我想简单说一说，以后有时间的话我们可以针对这块做交流。
【许智来】我们担保书有三本：蓝皮书、红皮书、白皮书，所以大家有什么问题我们再交流，今天我就讲到这儿。谢谢大家！

【主持人】大家有什么问题可以提问，因为我们下午是一个交流的，上午你们没有提的问题也可以提出来。
【提问】我想请问您一下，最后剩的那5%的那些钱在保证工程质量的前提之下，通过你这几年的实践，您觉得5%够花吗？
【许智来】工程质量如果不是大问题的话，5%应该是足够了。主要留的5%实际上是什么概念，我们留的5%，但是担保的额度是10%的额度，实际上对我的保证更大了。正常的情况下我做了1000万的合同，最终保证款可能是50万，但是实行担保以后担保额度是100万。50万的保证金从开发商支出来以后放在担保公司了，施工单位还要提供其他的资产还有一些信誉，其他的一些反担保。如果说我这个小区发生赔偿了，在100万的额度内是可以赔偿的，担保公司可以赔偿。所以说其实我们的保证权利应该是大了，所以整个实施过程当中，事实上核心问题还是威胁作用。
【许智来】我有一个项目在建设过程当中，施工单位组织的不很到位，最终没有办法，我们由担保公司发警告涵，如果再做不好我们就要扣钱，所以说他们领导非常重视，这个担保的作用还是不错的。
【提问】担保费是开发商出？
【许智来】因为担保费是很低的，应该是千分之1.5，比如说投标的时候根据投标额度的大小有投标保证担保，要先拿到这个保涵才可以投标。履约担保是什么概念？就是中标以后签履约合同之前，他要跟我拿一个履约保函过来，这个额度应该是200万到300万，如果施工过程当中担保的额度是200万、300万。反担保保金应该是担保额的20%到30%。假设是200万的话20%就是40万，这个是要拿现金押到担保公司的，然后到保修阶段，最终签保修合同之前要签有一个履约保函，你要到担保公司拿一个履约保函过来，这个就是5%，可能是担保的额度是10%。我们跟物业公司约定清楚，整个保函退不退你，物业公司要说话，如果两年的保修期内，施工单位保修的很到位，如果还有遗留问题物业公司会提出意见来，你这个保费不能退，因为你有遗留问题。可能最后要扣掉一部分钱。那么最核心的问题，我们会跟每一个小业主发一个小业主的保函，业主拿到这个保函后，我们家里出了什么问题我可以修，一次两次可以，第三次的时候就不可以了，我要提出索赔。那么钱谁给？不是开发商给，然后由担保公司出面进行界定，我到底赔偿你多少钱。比如说漏水这个最难界定，这个由第三方界定，这样以后形成良性的循环。如果说担保公司出的意见业主还不满意，那担保公司招权威机构的第三方进行界定，到底赔你多少钱。那么再不满意不是担保范围解决的，那就要通过法律诉讼解决了。
【提问】我有两个问题，一个是人防使用费是因为咱们按成本测算业权分配的方式，所以放在收入里面。如果不是按照业权分配的方式，人防应该是谁投资、谁收益来取得租金收入，这个是开发商所有吧。
【许智来】我觉得人防这个问题上是大家值得探讨的，我是这么理解这个问题。人防使用费这块，按照咱们国家人防法的规定，地下必须要配多少人防，这个不属于开发商，属于人防办，最后他来决定怎么使用。但是在平时的时候，可以是由业主有偿使用，要给人防办交一定的费用，现在北京市各个区县掌握的不太一样，所以说不能说谁投资、谁受益，因为从投资的角度来讲，肯定是开发商做投资，但是整个的过程当中，一定是分摊到成本当中来，你结算利润的时候算入成本了，你扣掉成本以后你才结算出你的利润，这块既然是摊入了，那么又销售掉了，这个钱是谁买房谁掏，只不过初始的投资是你进行的，所以从根本上来说是属于业主的，所以所有的人防扣掉经营成本，包括物业官司、人防、车库的费用、上缴了人防办以后，这个净收益是属于业主的，这块归为开发商我认为是没有道理的。
【提问】因为社区的幼儿园，当社区建筑规模达到一定程度的时候，规划里面要求要配备相应的幼儿园，但是这个是国民教育不用上缴教育局，咱们华远地产是怎么处理这个幼儿园的？
【许智来】幼儿园我们遇到的一些问题，像幼儿园、中学、小学属于教育配套，一般的情况下我们都是要上交教育局，可能这个过程当中有约定，有的是按照成本价开发商回收一部分投资。这个是签配套协议的时候约定清楚了，所以上缴以后，这块是不属于业主了，这个是可以办产权。但是使用过程当中，我们会跟教育局签协议，小区的业主在这儿有什么优惠的条件，去满足业主的一些利益，应该是这么一个概念。
【提问】2003年房地局有批复，针对盈都大厦，如果新的项目采用业权分配的方式，是不是也要有批复呢？
【许智来】业权分配这个办法，实际上我认为现在目前在《物权法》出台以前是一个企业行为，企业跟购房业主合同约定的行为，为什么当时要进行批复是比较慎重。后期的项目我们没有进行批复，我们基本上都实行了业权分配的方式，我觉得这个是企业行为。《物权法》出台以后这块更有依据了，所以这块是没有批复的。
【提问】咱们在华远的项目当中，对于地下机械车位的问题，可能在很多新的小区包括写字楼、商铺的项目当中会普遍使用，这块在产权界定以及日后的维护。因为机械车位类型不同，所以这个日后怎么界定，跟新的《物权法》最后提出来到期也延续，这块华远是怎么操作的？
【许智来】这个是一个很专业的问题，《物权法》里面很多地方留了一个口子，让大家思考你怎么操作。机械车位我是这么理解的，作为地下车库这块，我认为车库这个分了三大类型：一个就是地面的停车位非常清楚了。第二个就是人防车位。第三个可以办理产权证的产权车位。这个是单独为车库预留的成本，我是可以销售、可以产生利润的。这块车位按照北京市的规定可以办产权，其实这个产权证那天我看了一下，跟商品房的产权证也是一样的，也是有一个套内面积、分摊面积，这部分拿到产权证以后可以上市交易，最后我卖这个车位。但是如果说我这个楼比较高，满足规划的要求，可能有人是建了两层、三层的车库，因为机械车库在办理车库产权的时候，你肯定机械车库是没有办法办理产权的，一个平面车位可能最后做成了两个立体车位，这个是办不了产权。我们在处理过程当中，如果区域之间让一个人买掉了，可能这里面有3个平面车位，可能后来做成了5个立体车位，我卖给一家的话可以按照产权来买，维护成本是物业公司测算。如果一个区间里面是一对一的立体车位卖给一个业主了，我认为应该是卖使用权是卖不了产权。我觉得这块要卖只能是卖使用权或者是出租，这块从产权上界定不清楚，应该是不能卖产权的。
【提问】我没有太听明白担保公司收取的费用是怎么来的？最终应该是业主那边出的，我不知道你们怎么说服每一个业主同意做这个担保。会不会有人觉得我这个一定需要担保吗？
【提问】另外一个我们在买房的时候交2%的公共维修基金，这个跟担保之间是一个什么样的关系。
【提问】还有一个华远业权分配和担保制度已经实施了好几年了，也在做一定的推广，我不知道除了华远之外有没有别的开发商借鉴使用这套制度，为什么这套制度在业内的推广使用不是特别的普遍？
【许智来】担保的过程当中，肯定一个新的事物推出来遇到很大的难度，推广的过程当中，很多人一开始投保单位非常不理解，第一手续上麻烦了。第二没有干活之前掏出一笔钱来。担保费的额度不是很高，担保费是按照担保额的千分之1.5计算的。但是我的招标文件里说清楚，你要来我这儿投标，你要承认我们的担保，如果你不做这个担保你别进这个门。这样的话实际上把一些不太好的投标企业排除在门外了，因为有些公司他交不出这些担保金。但是操作过程当中，我们经过这么多年从2002年，我们从海润国际这个项目当中就开始执行了，大家都接受我们这套东西。但是后来发展的时候，我们会逐步更人性化。我有一个单位合作非常好了，最后我要降低他的担保费用或者是免除，所以在这块我们有一套体系，现在我们正在谈战略合作伙伴，可能我们会有一些优惠的条件。还有从担保费上逐步的降低，因为我们现在如果要实行担保，实际上有一整套的体系要去做支持，现在我们对所有的合作伙伴每个月必须要有动态的评价，这个要打分的，我们分了四个级别，优秀的、普通的、比较差的，比如说精装修我们从各个角度列出很量化的指标，不管谁打分都会打出非常公正得分数。我们5月份的打分评价出来，我有三个监理公司有一个得了5.8分，有的得了4.8分，那这个就不合格了，那么以后出的质量问题就是过程沟通不顺畅，最后处理的时候就处理不好了。所以我们实行担保、实行过程评分以后有一个什么好处？过程中如果发现哪个企业做的不好，高层就直接见面、直接对话。如果你不跟高层对话，他们对方来说底下的人不会自己说开发商不满意了。所以这个过程，这种威慑作用也是很大的。所以担保这件事，如果说理顺了以后，我觉得投标企业会接受你这个担保体系。我们做了这么多的项目，包括我们现在在推设计单位要做担保。因为设计单位不到位，我开发商可能要损失很多钱，这块怎么界定。我们也有限额设计指标，什么样的情况有什么样的指标，然后因为你的设计失误给我造成损失了，我要扣你钱。其实这个东西很难，我们所有的东西都在推这个东西。
【许智来】还有费用的问题，我在做投标文件的时候，你要拿这个钱进担保公司，然后你再算入成本。这个最终要挣钱，这个是他需要考虑的问题，就是他在报价上找平衡，这个不是开发商额外要一笔钱，这个是投标的时候根据企业的实力自己去考虑。
【提问】我的问题可能比较尖锐，就是谁动了你的奶酪，实际上针对业主来说，把权利交给业主，开发商的利益就受到损害。比如说人防，这个都不透明，开发商收了几十年的人防费或者是把车位租给业主，这个是开发商拿了。我就想问一下华远地产为什么要推动这个事情，难道仅仅是为了公益事业吗？为了给这些业主说话吗？那你这样给业主说话，对我们这个房地产企业来说又能得到什么好处呢？你推这个东西肯定房子卖的更好，这个有可能。我想问一下怎么样在推动这个事情当中保证开发商的利益，推动这个事情对开发商有哪些好处？
【许智来】我不同意你这个观点，你刚才问的问题有问题，为什么说保证开发商的利益？这块利益不属于开发商，商品房买和卖的过程当中信息不对称造成了利益分配的不对称，原来我没有做研究的时候，我去买房的时候我的销售合同当面写到整个小区的外立面属于开发商，我一点办法都没有，这个是业主的利益，不是说我保护业主的利益，是把业主的利益还给业主。作为开发商我损失的是短期的利益，但是长期来说我获得的是一个品牌、是一个声誉。我觉得做企业，大家都想做百年老店，如果没有诚信我们企业要做大，因为这个信息现在越来越透明，咱们看网上每一个小区的网站大家讨论什么，掩耳盗铃盗不了，这个是信息不对称造成的。还有一个个体买房者真是一个弱势群体，如果你一个字不能改，那也要买。我觉得从长远来说，对于开发商来说是长远利益的。
【许智来】我们推出这个政策以后，我们买房的时候给业主搞讲座，告诉业主这个是什么样的房子，那业主就看上了就要买，我觉得长远来说对业主、对开发商都有利。
【提问】您能再给讲一下反担保吗？
【许智来】实际上很简单。这个是什么概念呢？还是拿保修来说。为什么要做反担保？比如说我签完保修合同以后，要拿到保修保函必须要交一部分反担保保证金，要把这保证金交到担保公司。那么1000万的合同5%的话可能只交了50万，但是我要求担保公司给我担保的额度最高赔付额是100万，100万的钱缺口缺是50万，这50万怎么办？因为我要减轻施工企业的资金压力。这50万拿你的资产、信誉进行抵押，抵押到担保公司。如果说真正保修没有做好要赔100万，有50万是担保公司出，有50万是企业变卖他的资产得来，这个是这么一个概念。
【提问】除了业权分配之外，支撑华远地产的品牌基础是什么？
【许智来】其实我们品牌的基础是任总的思想，这个是不客气的说，华远地产大家知道在2001年的12月30号，我们拿下了华远地产新公司的营业执照，这之前跟华润合资在香港上市，最后任总选择跟华润分家，从最终几个人做起现在200多个人，发展了5年的历程。最后任总给我们定的目标是3年实现上市，但是新华远成立以后，任总是说先做强、后做大。因为你整个公司的人员、精力、配备是不是能跟上公司的发展形式，所以说公司一成立我感触最深得是当时第一次会，任总提了几个目标，一个是恢复华远地产的杂志，要宣传华远的文化。包括华远的家属，怎么把华远的家属凝聚在一起。除了这块以外我们还提出了一个业权、一个担保、还有一块是华远的产品标准，就是不同于国家规范规定的产品标准以外，高于国家规定的一些产品标准，这块做的比较深入。我们的电梯厅，我们开发项目的电梯要求净高不能低于2.4米，还有客服理念各个方面这个是全方位的。
【提问】华远作为一个本地企业，要不要去外地发展？
【许智来】这块我们已经走出去了，最早的时候我们在北京定位做中高档产品，但是现在我们也在西安、青岛签约了一些项目，要到其他一些城市去开拓地产的项目。包括我们的上市现在已经收购了一些单位，这个也会最终完成。
【提问】因为我看到咱们宣传册里面有一个华远成长小学，您肯定也参加了，能把那个小学的情况大概给我们介绍一下吧。
【许智来】这个是人力部组织的一个活动，今年我们的主题是学习与成长。上个月我们跟拓展一个训练学校组成的，华远的全体员工到黑山寨小学，一个农村山沟里的小学，大家集体上了一次课，早晨去了以后上数学课、语文科等等，实际上通过这么一个活动激发大家一种在企业内部学习的一个热情，因为现在作为一个现代化的企业，如果不持续学习的话，可能跟不上发展。这个不是个体的学习，是全公司、全员工的学习，为了配合这个主题年的合同，最后搞了这么一个活动，同时我们也给他们捐赠了一部分学习用品，大家戴红领巾高高兴兴下来，非常好。活动完了以后我们很多员工写了很多的感想还是比较有意义的。
【提问】刚才你那个PPT上面有一个还给业主的权利，其中还有哪一些部分，比如说会所，有些开发商没有按照楼书上承诺去经营会所。这种情况下有哪些部分是属于开发商？在区分建筑所有权上面您给我们解释解释。
【许智来】你提这个问题都是比较尖锐的，会所这个问题又是一个争论的焦点。实际上通过我们现在各个小区会所的经营状况来说，我们可能也做过一些调查。如果这个会所不是对外的，这个经营成本是很高的，真正能盈利的会所可能不是很多。实际上就是我们开发商跟业主在销售过程当中，可能在楼书上进行一些承诺，我这个有什么样的会所、什么样的服务。但是最终这个服务能不能服务到位了，实际上就看会所能不能良性经营，这个还是会所的权属问题，会所从建筑面积上不能分摊，所以一定是可以独立，可以办理产权证的会所，其实我觉得在处理上有两种方式，这个东西是一个探讨，一种方式你可以说我把会所，全部打入成本，这个成本不留了，也就是结算利润的时候，把会所的费用当成是配电室的费用，最后结算费用的时候少结一部分费用，我撤出了。那么这个会所要说清楚是无偿属于业主，那业主委员会委托物业公司管理。
【许智来】 还有一种处理方式，我认为可以把会所独立办理产权以后，开发商可以留下。那么第一开发商组织人员经营。第二个我委托经营，但是开发商的包袱很难甩掉。如果经营过程当中如果是亏损的话，可能为了满足销售过程当中对业主的承诺，你可能要持续投入资金维护这个会所，保证给业主提供服务。我们在这块也没有提出好的经验，这块也没有特别好的经验值得借鉴，只是一个探讨。
【提问】华远的企业文化是什么？
【许智来】企业文化这个东西谈起来太大了，其实企业文化我个人感觉，我感觉企业文化我认为就是老板的文化，老板是什么样的做事方式，你可能就带一个什么样的团队。如果老板认为这个事对大家都有好处，那我们就去这么做。
【提问】业权分配的创新背景是什么？
【许智来】 业权分配创新的背景的话，任总从深层次上看到了开发商和物业、业主的矛盾，从根本上没有解决，所以他要提出来研究业权，我觉得这个是一个背景。而且整个业权研究的过程当中，实际上我们借鉴了香港的一些成熟的方法和经验，我们把香港的一些物业管理的法律性的文件做了很多的借鉴和深入的探讨，最终结合咱们现在的实际情况提出了业权份数和业权份额的概念。
【提问】还有一个是采用业权分配以后业主的反响怎么样？
【许智来】我觉得业主反响不错，我们每年都召开一次大会，把这个帐目公开，我觉得还是普遍得到了业主的欢迎。
【提问】华远地产在业界里面做的不错，因为这么大的一些企业，人员流动都做的很好。我现在想了解一个，关于咱们企业里面人员的进退机制方面，招聘人这个不用说。但是辞退的时候，尤其是到年龄退休或者是反聘这块，这块怎么走？
【许智来】我们退休是有两个人，退休完了以后可能有一个退休工资，但是有一个退休以后，其实跟没退休我感觉差不多，只是走了一个形式，实际上还是在公司内部担任比较的高职位去做工作，退休和反聘就是走了一个形式，因为工作能力比较强，继续在原有的岗位上继续工作。因为我们退休的人很少，好像目前我知道就两个。
【提问】我开发了一个市场的项目，这个市场项目周边都是店面，跟银行打交道的时候他说店面不担保。还有摊位是在市场里面，他说这个不属于店面，因为店面应该是属于周边的，这个不能担保。但是市场这个摊位也有产权这一块，所以说这个问题是我们第一次碰到的，这个应该怎么处理呢？
【许智来】你说的是你有一个商业物业，有一部分是临街的铺面，你是贷款做担保？
【提问】对。周边有店面，因为我这个市场摊位是在里面，周边都是店面，但是里面是摊位。那我们跟银行打交道的时候，他认为周边的店面是可以做担保，但是实际上我摊位的价值比店面的价值更高，但是不能做担保。
【许智来】这块我不太懂，但是我觉得没有道理。
【提问】按说我们店面没有错，摊位我们也是市场里面的，这个不是外面的。
【许智来】我认为没有什么道理，我们没有遇到这方面问题。担保的话商业物业我们留下来以后，作为一个整体我们打包去进行贷款抵押，实际上你说的这个担保是资产抵押，根据评估，评估完了我这个资产按照多少钱进行评估，你只要是有产权的进行收益评估或者是资产价值评估，通过这两块评估完了以后进行担保，我觉得是没有道理。
【提问】我想不清楚这个问题。
【许智来】我们实际遇到的问题，我们的沃尔玛一共3万平米，整个我做一个打包去担保和贷款，这个是没有问题的。
【提问】我还顺便问一下，现在还有一个阳台的问题。现在阳台是这样的，也有拿来卖钱，那么使用权这块怎么做？
【许智来】封闭阳台是100%算面积，没有封闭的是算一半面积，不存在阳***立卖使用权的问题。
【提问】开发商收那个钱是不对的？
【许智来】对，我觉得没有那个道理。是不是个别的户里面有一个露台，不是一个阳台。那个平台从道理上应该是公共的，不应该是归个人得。因为这个是下一层的屋顶，你那块要归到个人，从维修使用来说，如果屋顶漏水了，这个谁掏钱，应该是全体业主、维修基金掏钱。但是使用过程当中，我5层买了这个房子，就我有一个门对着那个露台，你让不让我用。但是在这个过程当中我觉得开发商因为有一个独立使用的露台了，我房价可能提高。我不说卖露台，我就说房价提高，你可以用那个露台，这个是一个特例。但是从权属关系来说应该是归全体业主所有的。
【提问】购房者认为他买了，他要使用这个。
【许智来】你真正做的到位的话，就是跟所有业主买房的合同里面说清楚，就是某一层有一个露台，最后售价提高了，最后我卖给他了就给他使用，那以后他区域的维护费用是不是他来掏。这个要约定清楚，如果没有约定清楚是公共的。
【提问】这个不可能进行约定清楚，如果是先买呢？
【许智来】这个问题在规划阶段想清楚，签第一个合同的时候要说这个问题。
【与会嘉宾】我来回答你这个问题，所有的购房合同里面要签定一下，因为所有的露台和外墙都是全体业主所有，但是《物权法》又有规定，合同另有约定的除外，所以跟所有的业主签订这么一个合同，就是露台除外，这个就不算共同所有，就是使用权是开发商赠送给你的，并不是你买的。
【许智来】就是责任给也你了，以后漏水什么的也给你修。
【提问】有些地区有一些实力的大公司和本地的企业合作，通过政府的公开协商拿到一些好的地块，就是说引进大的项目进来，价格是比较便宜。我想问一下如果在我们那里有这个项目，你们敢不敢进去？
【许智来】哪个城市？
【提问】广西。
【许智来】我们对外地发展肯定是感兴趣，但是这个感兴趣也是有我们的一个计划的，我们往那几各城市发展，因为摊子不能铺的太大，广西目前可能性不大。
【提问】《物权法》中对土地使用权限70年，与房屋寿命50年，这个不对等的时期怎么看？这个是否考虑土地价值？
【许智来】这个问题我觉得不太好回答，现在《物权法》规定，原来一直是一个空白，商业的使用期限是40年，办公室50年，公寓住宅是70年。70年以后怎么办一直没有说清楚。这次《物权法》已经说清楚了，70年代你使用权和产权是可以延续的，但是与房屋寿命周期的问题，你买了这个房子以后，实际上寿命周期50年，我认为50年的概念不应该是50年，建的比较好的房子，欧洲200年、300年的房子比较结实，50年是我们的房子质量有问题，不应该是50年。我觉得到期以后自动延续以后，我说不好。如果房子真的不好，那就协商拆了重盖。以后要不要重缴土地出让金这块我也没想清楚，《物权法》也没有说，这个问题太专业了。
【提问】北京曾经有一个开发商搞了一个“物业革命”炒的沸沸扬扬，媒体炒作应该说是比较成功的。他把整个物业全体业主所有，这方面我想许总也肯定参照过他们的经验，也比照过物业革命的区别。还有你们在这个方面更大的优势在什么地方？
【许智来】物业革命这个问题我跟李建国探讨过，他提出了一个物业革命的概念，他那个概念是一个什么样的概念？也就是说我房子卖出去以后整个的物业管理不是找物业公司来管理，是由业主自治。业主自己去聘请一个总经理，业主自己聘请保安、保洁，最后由总经理管理，然后给总经理一定的费用，现在执行的怎么样我不太清楚，这个想法确确实实是比较好的想法，但是实际操作过程当中，就是我们业主委员会的一个地位问题，现在我们按照国家的规定，小区到一定程度都要成立业主委员会，业主委员会实际上是很多业主在坚持做的一个事情，实际上如果说正常来说，有没有签合同权。开发商作为第一业主在业主委员会没有成立之前跟物业公司签合同，但是业主委员会成立以后是不是跟物业公司签合同这个就不一定了。还有现在物业公司要招标了，还有跟国家的现行法规怎么接轨，现在按照咱们的规定是物业公司招标，我业主聘请一个总经理管理去了，最后出了问题怎么解决，从法律手续上遇到这个问题怎么解决，我没有想透。
【提问】我们知道任总开发了几个楼盘，要比周边的楼盘贵至少1000到2000，但是卖的非常好。在这个过程当中许总有没有什么秘诀？当然任总是最大的竞争核心，除了任总之外，还有没有值得我们企业家、开发商值得借鉴的地方？
【许智来】我们的房子实际上是什么，我觉得从新华远成立以后，我们做事情的时候抓住一个核心点就是诚信，我们做的所有的房子从质量上、从选材上、各个方面我们是争取要做最好的房子，所以说大家有时间的话可以去看看我们的项目，我觉得我们做的很多的项目应该是货真价实的，一会儿这个会完了以后，有几个同志要去看我们的裘马都，裘马都是一个中高档的，包括我们的昆仑公寓也是做的非常好的。这个方面我觉得最终业主能够认可一个什么样的房价，实际上是市场决定的。因为现在可选的房子确实很多，业主为什么愿意花这个价值购买你这个房子，可能是物有所值。要不然业主也不会购买，我觉得就是一个市场规律。我们开发商该做的、去诚信去做地产，做出好的房子来，一定会有业主买。
【许智来】实际上业权这个东西借鉴的主要是香港的这些经验，香港在整个物业管理过程当中，实际上它物业管理的很多契约像法律一样，整个在运作过程当中也是量化了，香港做的比较规范，我们只是对香港东西做了一些借鉴，最后主要还是参照我们国内的现实情况研究了业权这套体系。
【许智来】谢谢大家！

在系列探讨中，一个令人尴尬的现象值得我们注意：如何解决物业公司与业主之间的矛盾，业主委员会被寄予了无限希望，但是这个带着光环的组织在现实中充满了尴尬。业内人士指出：目前只有10％的小区成立了业主委员会，成立业委会困难重重，即使有了业委会，能够代表业主利益、解聘物业公司等问题上也是举步为艰。

业权分配三“清”　业主和物业公司由对立到利益共同体 　　 究竟业权分配的核心是什么？华远集团早在两年前就提出了业权分配，并成为这一制度的首个内地实验者，华远集团董事长任志强说，业权分配实际上就是解决“三清”，算清楚、说清楚、分清楚。 　　 所谓算清楚，就是对业主按米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚，占1％的比例有1％的投票权，占10％的比例有10％的投票权。 　　说清楚，就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库，如果成本已经在房价中摊销了，就要“告诉”业主由于成本已摊销车库归业主，开发商一个不占；而比如有的俱乐部成本没有摊到房价里，也要跟业主说清楚，“权利是开发商的，那么收益也是开发商的”。

而分清楚，即根据业主所持有物业在整个物业中的比例，在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配，包括土地、围墙、道路等各个方面。 　　
任志强指出，目前很多权益分配是按照户数来计算的，这是不科学的，他“不认为一居室、二居室和三居室应该享受同等权利，即便都是一居室也不应该是一样的投票权，因为有面积大小之分，应该按照物权占的比重来分配，香港的物业就是按照这种业权分配方式进行的。” 　
作为参与《物权法》草案起草人之一的中国人民大学公共管理学院行政管理系制度分析与公共政策副教授陈幽泓指出，《物权法》草案确实应该把业权算账的过程和使用的原则让消费者都知道，以便让消费者在买房的时候有多种选择，愿意对附属设施拥有更多权利的就多花钱，花钱少意味着权利也少。 　
任志强说，业权分配清楚以后，业主跟物业公司就不再是对立的关系，物业公司只是替业主打理物业，替业主赚钱，并以此收取一定的管理费用，从某种程度上说，业主和物业公司的利益就捆绑在了一起，同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷，而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

当前业权就是一笔糊涂帐 业权分配的理想状态是算清楚、说清楚、分清楚，而事实上，当前之所以因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，根本上就是因为法律不明确，导致业权成了一笔糊涂帐。 　　 陈幽泓说，除了已经明确了的公共部分，比如楼道，是属于业主公有的以外，没有一个文件或者规定对小区的外墙、道路、绿地、地面停车位等等的权属问题作出明确的界定，我们说它属于全体业主，那只是通过法理或者现有的文件推理出来的。 正因为此，任志强说，既然法律上没有清楚的界定，这些收益归了发展商也并不违法，而发展商愿意给他下属的物业公司，就更没有侵犯业主的权益了，如果要认为物业公司把属于业主的收入都归为己有的话，那法律就应该先说清楚那些是业主的权利。

任志强认为，还有一个问题是，如果业主说墙体广告的收入是业主的，那业主就应该分摊架子的钱、灯光的钱，以及那块建筑物损害的钱，而现实情况是业主既不想分摊这些费用又想要收益，这不对等了。 　　
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心先生也指出，就算这个广告是全体业主的，可由谁去工商部门申请，业委会是不具有法人地位的。 　　
陈幽泓说，即使现在已经经过几次审议的《物权法》草案，关于业权仍然是笔糊涂账。如果物权法草案以现在的内容和框架在明年出台，恐怕是什么问题都没解决。她希望，华远集团业权分配的方案能作为立法的重要案例进入明年《物权法》，让《物权法》能够有所改变。
工程质量担保能减少纠纷　业主要为此付出代价 　　
舒可心指出，除了因业权分配不明确导致的物业纠纷，当前物业纠纷７０％－８０％都是源于工程质量问题，而由于很多物业公司都是开发商的下属公司或部门，业主很容易迁怒于物业公司，通过拒交物业费等方式表示对开发商工程质量的不满，要解决这部分纠纷，工程质量担保应该是很有效的手段。 　　
工程质量担保制度同样是由华远集团首先推出的，目前在华远的“尚都国际中心”和“盈都大厦”两个项目中运作。工程质量担保实际就是让开发商与工程质量担保公司签订担保合同，后者对房屋质量进行监督，售后发生的房屋质量问题不再找开发商，而由担保公司在约定的年限中进行维护和赔偿。
当然，担保的费用事实上是会摊在房价中的，搜狐焦点房地产网社区总监何民虎提出，工程质量担保会给消费者或者说业主增加多少购房成本？ 　　
任志强介绍，对每个业主而言，现在正式列在房价里的成本可能占２％，但是其它软性部分占的很大，因为华远集团第一个实验者，是请了一堆人在研究这个制度。 　　
不过任志强说了，“你认为花钱买一个放心是值得的，你就花这个钱，你要认为花钱买一个踏实不值得，你就别买了。哪天马桶没人修的时候，你打100个电话投诉可能就够这个钱了，而如果你有担保单，一叫担保公司马上就来。”
没有实行业权分配制度的小区业主怎么维护权益 　　
毕竟，象华远集团这样，开发商主动和自觉进行业权分配以及工程质量担保的只是极个别的案例，在绝大部分的小区、对绝大部分的业主而言，怎么样去保障他们的权益，减少物业纠纷？ 　　舒可心指出，既然法律上对部分业权没有明确，既然存在着一笔糊涂帐，开发商和物业公司可以利用法律的空白，业主同样可以利用法律的空白，当所有的业主团结起来形成足够强大的力量，就一定能跟开发商和物业公司对抗，一定能将那些不明确的业权争取回来！ 　　
舒可心认为，业主委员会虽然不是惟一的工具，但业主委员会代表的是整体利益，还是要通过业主委员会来实现你个人的利益，如果利用个人的意愿表达，比如拒交物业费，那么损害的不是物业公司，而是其它的业主。

何民虎建议，不要认为成立业主委员会跟自己没关系，只要大家参与进来，你的小区成立业主委员可能就能解决一些问题，还有可能促进法律的完善，促进物业公司、开发商完善市场规律。 　　任志强认为，解决物业纠纷首先还是得*立法。立法虽然是一个长期的过程，但是可以通过个别开发商的试点和实验推动立法的进程，包括担保和业权，如果越来越多的项目执行了，而且被社会认可多了，政府就不得不把它变成逐步的法规或者法律去执行。 　　 陈幽泓则呼吁，所有的业主或者社区的居民共同关注社区的公共财产和公共事务，要想维护个人的权利就一定要做到这一点，去关注或者参与社区的公共事务。