北京“朗琴园”小区欲开信托式物管先河

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北京“朗琴园”小区欲开信托式物管先河

帖子  Admin 于 周二 三月 09, 2010 12:15 pm

 地点:朗琴园

  本报讯 继朗琴园小区18日下午新老物业交替后,朗琴园业委会昨日举行了新闻发布会通报小区情况。业委会主任朱学军在会上表示,目前新的保安公司已接替了小区的保安工作,新物业也已陆续展开了保洁等工作。

  此次朗琴园更换物业最主要的意义在于,“它是北京乃至全国,第一个实行了小区物业管理权信托的小区”,社区研究专家舒可心点评。

  据了解,10月16日至10月19日,朗琴园小区召开了第二次业主大会,其中通过了聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司、小区实现物业管理权信托契约等四项议案。在按照规定将业主大会投票结果公示了10天之后,10月31日,业委会公布了业主大会决议,并发函老物业北京中房恒通物业管理有限公司(以下简称“中房恒通”),要求其于11月21日前撤管。

  据业委会主任朱学军介绍,11月18日下午2时,在经过周密策划和部署后,业委会成员和几十名业主联络员、业主分成8组,分别把小区地下车库等处的老物业“请”了出去。半个小时后,中房恒通公司工作人员全部撤离小区,新聘的嘉浩物业和央务恒远保安公司被“迎”进小区,并接管各项工作。对此,“中房恒通”负责人表示,不能接受这种离场方式。

  “我们实行的是信托式物管”,朱学军介绍,跟前物业合同相比,物业管理权信托最大的优点就是明确了业主的诉权,单个业主也能就公共利益对物业公司提起诉讼。

  焦点 1

  物业交接采取“突然行动”

  舒可心称其为非常平稳的交接,小区开始实行出入证管理

  新物业公司和保安公司上岗后,朗琴园的4个大门,从原来的敞开式无人管理,到昨天只开一门,且须出示出入证。

  11月18日下午2时整,朗琴园全体业委会成员和部分业主,“兵分”八路,在小区大门、物业办公室、保安岗亭等分头行事,用短短十几分钟,把老物业北京中房恒通物业管理有限公司的所有工作人员和保安“请”出小区,2小时后,北京嘉浩物业管理有限公司在业委会的“保驾”下,顺利入驻小区。这个行动被业主们称之为一场重新夺回小区管理权的战役,“业主胜利了”。

  新老物业的交接行动比计划提前了2天。业委会副主任戴鑫在小区论坛里写道,采取突然行动,是为了能在短期完成新旧物业的交接。业委会主任朱学军说,在此之前,业委会就发函通知老物业关于交接的事宜,但老物业回复说不想交接。

  业委会的专家顾问舒可心用“叹为观止”形容新老物业交接。“这是一个非常平稳的交接,小区没有断水断电,没有任何意外事件发生”,舒可心说,业委会和部分业主花费了大量时间和精力研究了各种交接过程中产生的问题,准备了多套预案,如此详细的计划,可称为典范。

  舒可心认为,在这次交接中,另一个重要改变是:业委会自己选聘了保安经理,极大降低保安和业主之间的矛盾。

  焦点 2

  文件起草人解释物业管理权信托

  “相当于2400双眼睛盯着物业”

  根据《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》的文件显示,朗琴园业主大会为信托委托人,物业公司为信托受托人,朗琴园小区全体业主为受益人。

  起草这份文件的孟宪生律师解释,这个信托契约解决了一个最重要的问题:规定了委托人、受益人共同对受托人的管理机制,每个业主和业委会的地位一样,都可就小区公共领域内的问题对物业公司提起诉讼,“相当于有2400双眼睛盯着物业,更能保证资产的安全性和物业的服务质量”。而普通的物业都是委托式的合同,单个业主是无法就公共领域问题向物业提起诉讼。

  与委托不同,这份信托契约规定了小区的财产归全体业主所有,物业公司只能按预算去支取,而不能像老物业一样占为己有。其二,根据该契约,在业委会没有选出新的物业公司之前,受托人不能单方面撤离小区。第三,受托人要证明自己履行了信托责任,要执行任务的完整记录,比如决策和如何花钱等。

  孟宪生说,在没有业委会的情况下,也可成立信托,只不过委托人换成其他方,受益方仍是全体业主。

  “原来的中房恒通提的是8%,现在的嘉浩只提6%;就我们所交的物业费来看,以前每个月是2.5元/平方米,现在是2.2元/平方米”,一位业主向记者讲述了自身感受到的物业费的变化。

  【部门回应】

  宣武房管局称尚未备案

  昨日,宣武区房管局相关负责人表示,朗琴园信托式物管是北京首家,之前的政策中没有相关规定,但是法律也没有禁止,目前尚未对其进行备案,正在向上级请示。

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帖子  Admin 于 周二 三月 09, 2010 12:17 pm

朗琴园信托物管遭遇维谷

朗琴园小区业委会首次试水“信托式”物业管理模式却发生了小区物业管理纠纷不断的现象。业内专家认为,该模式理论还不完善,如果在小区内推广,全体业主的权益将无法保障。
记者日前了解到,朗琴园小区业委会由于对物业管理费用监管不力,导致小区物业管理纠纷不断。
去年11月,小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》,至此,朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。然而,小区启用该模式还不到5个月,小区便陷入了严重的经济危机。
法官:单个业主无法起诉物业
参与协调朗琴园小区纠纷的张女士告诉记者,曾经在小区内推广“信托式”物业管理新模式的“专家”向其表示,以往物业公司服务不到位的时候,单个业主无法起诉物业公司。而采用“信托式”物业管理模式后,物业公司不履行义务,单个业主就可以起诉了。
该模式的起草案人向记者表示,“信托式”物业管理模式最突出的优势是“每一个业主都可以行使委托人的权利,根据《信托法》原则,赋予了每一个受益人,享有委托人的权利,单个业主觉得物业公司不好,便可以行使业主大会的权利,提出诉讼。”据此,北京市第一中级人民法院的王忠法官对此予以反驳,王忠告诉记者,单个业主就小区公共权益起诉物业公司根本得不到《民事诉讼法》的支持,因此业主必须承担法院不予受理的法律风险。王忠还表示,社区自治机构的建立和社区的成长本身都必须经历一个缓慢的过程,因此希望一部法律的出台,一个模式的出台,就能够把物业管理中存在的问题全部解决是比较理想化的。“信托式”物业管理模式就存在着这样的问题,“信托式”物业管理模式从设计上来看应更倾向于公益性。但是在司法实践中会遇到很多障碍。首先国务院颁布的《物业管理条例》对此没有明文规定。其次在物权公示方面,如何对这种“物业管理权”进行登记,这个技术难关过不去,信托就有名无实了。
学者:业委会需要监督机构
对于朗琴园小区启用“信托式”物业管理模式出现经济危机的问题,北京大学法学院房地产法研究中心金锦萍博士却认为,该模式没有建立业主监督机制,业主对于业主委员会的监督问题无法解决,所以解决小区物业纠纷问题的关键在于构建业主自治机制。
专家:“信托式”物管理论还不完善
2007年11月,朗琴园小区业主委员会与新聘用的北京嘉浩物业公司签署了一份《物业管理权信托契约》,至此,朗琴园小区成为北京首个启用该模式的小区。如今时间过去了还不到5个月,小区便陷入了严重的经济危机。专家认为,该模式理论还不完善,如果在小区内推广,全体业主的权益将无法保障。
她进一步解释说,按照《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关,但是绝非凌驾于业主之上的组织,应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内,首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象,后果不堪设想。
王忠认为,信托涉及每个业主所有权的处分。每个业主都需要进行授权来实现物权的让渡。信托本身就存在经营风险。共有部分的权利如果让渡给物业服务企业,而企业在经营过程中出现危机,财产是强制执行的。这就出现了建筑物区分所有权中的共有权能,能不能被法院强制执行拍卖的问题,这里隐藏着巨大的法律风险。
金锦萍认为,信托财产的独立性是为了确保信托财产可以获得“破产隔离”,为此法律还规定了大量的规则。但是“信托式”物业管理模式中,作为信托财产的“物业管理权”是否可以同样适用相同的规则没有法律支持。
专家:信托合同应与单个业主签
王忠还认为,如果业主实施法律意义上的信托,必须将其权利让渡给物业服务企业,由服务企业经营。但是经营本身存在很大风险,一旦物业企业经营失败,财产强制执行时,“物业管理权”能不能被法院强制执行就存在很大的法律风险,业主和物业服务企业的权益都无法得到司法救济。
《中华人民共和国信托法》起草人之一的张天民博士指出,根据《物权法》规定,业主可以设立业主大会,也可以不设立业主大会,这是法律赋予业主的权利。因此,“物业管理权”最终的权利人实际是每一个业主,所以设立信托的也应该是每一个业主。
按照《朗琴园物业管理权信托合同》规定,如果以单个业主一套房为例,小区假如共有1000套房,作为单个业主的权益只能占共有权益的千分之一,那么怎么能够行使其他业主的权益呢?怎么能替代全体业主组成的业主大会呢?单个业主如果要解聘物业管理公司,怎么就能对其他业主发生作用呢?作为一种处分,信托涉及每个业主的所有权,因此,要想实施真正法律意义上的信托,必须由每个业主对自己的区分所有权进行让渡,这在具体操作上得不到法律支持。
记者从《物业管理条例》相关条文中看到,业主在物业管理活动中,享有提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议、提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议、参加业主大会会议,行使投票权、监督业主委员会的工作等权力。

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帖子  Admin 于 周二 三月 09, 2010 12:18 pm

住宅小区建立物业管理权信托的社会价值
城市住房制度改革特别是近十年商品房小区的发展,改变了已有的居住模式,当然也就改变里人们的生活模式,即所谓的“居住改变生活”。
目前的城市社区建设大多以“法定社区”作为操作单位,地域的基础是预先规定的,而社会心理的基础是要靠以后培育的。具体而言,在城市指的是街道办事处辖区或居委会辖区以及目前一些城市新划分的社区委员会辖区。而在具体的操作层面,就是在房地产开发过程中形成的封闭或者半封闭的住宅小区。在当前的语境中,确定社区实体首选的标准是地域界限明显,至于成员归属感的强弱则是次要的,也是无法事先决定的。
“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”是党的***报告提出的社区建设的目标。
社区共同体形成,需要社区主体自组织能力建立。“自组织意味着一种自主而且自我管理的网络”。“市场交易的协调机制是价格竞争, 国家等级模式的协调机制是正式权威的命令机制, 自组织网络的协调机制是信任与合。”社区自组织要求不需要外部指令的强制,更不是通过价格竞争能够实现的。社区自组织是社区成员通过协商, 取得共识、消除分歧、解决冲突、增进信任、合作治理社区公共事务的过程, 并使社区逐步进入“自我维系”状态。
居住模式改变的同时,我国社会的经济结构也处于转型期,过去的生活模式打破了,新的信用和生活体系还没有建立,现在还只是有社区的一个空壳而已,并没有真正的形成一个整体。
在社区重建和社会转形过程中,各种利益冲突和体制冲突集中表现在社区,社区纠纷成为社会不稳定的重要因素和社会关注的焦点。
目前的利益冲突主要来源于社区居民与物业建造者(开发商)、管理者(物业公司)的利益冲突。由于每一个业主都是住宅私有者,这就产生了哈贝马斯所指出的建立在私人所有权和私人独立性、自主性基础上的公共事务的决定问题。而现实中,开发企业控制小区公共设施,物业公司控制社区公共事务的管理权。而企业追求利润最大化的本性与社区利益的冲突就不可避免。
由于公共设施控制在建造商手中,出于对资本的畏惧,社区成员不愿意参与公共事务。由于社区成员都是陌生面孔,没有信任的形成,对居民委员会等管理机构的信任也没有形成。在社区资产私有化的呼声下,业主参与不够,业主大会不能成立,居民委员会得不到信任,无法有效的管理社区的事务,造成了社区管理的混乱。
要培养业主的共同体意识,必须唤醒业主的主体意识并吸引业主积极参与社区建设和治理中来。
物业管理权信托的尝试就是希望建立业主、业主组织、物业企业全面介入社区财产和秩序管理的体系,在互相制约中相互促进,形成社区共同体和管理新体系。
一、落实物权法规定的共同管理权为财产权,恢复物业管理的物权本质
社区资源是社区赖以生存和发展的基础,也是社区建设的核心内容之一。社区资源主要指社区建设过程中所需要的物质和资金资源,包括开展社区工作所需要的各种活动场所、设施、设备、物品等有形资源。资金资源主要指社区建设、管理、活动、服务等方面所必需的资金和部分公益救助基金等资源。当前城市社区存在着资源不充足或者资源利用不充分的状况,社区发展受到严重制约。部分开发企业为追求短期利益,没有按照规划建造文化、体育、卫生设施。很多小区就是建立了会所或者其它设施,也没有依照法律规定用于社区居民的社会活动,而是私下变卖或者被挪作了宾馆或者高档消费场所。有些社区资源没有用于社区文化和体育建设,却变成立物业管理企业谋取利益的资源。
  物权法生效,确定了建筑区划内的公共场所和配套建设的公共设施归业主共有,但因为物权法没有规定相应的登记的具体制度,归全体业主共有还停留在纸面上。在物权法将物业服务企业定位于服务后,很多人又将小区的物业管理误认为是简单地购买服务,弱化了物业管理的财产权本性。
通过物业管理权信托的设计,将公共财产设定为信托财产,将突出公共管理的财产属性,使公共管理与业主的财产利益直接建立联系,刺激业主参与管理事务的积极性。
通过物业维护基金的设立,强化业主的公共体意识,为社区的建立和形成建立明确的路径。

二、引导业主关注资产利益,调动业主和居民参与公共事务管理的积极性

社区自组织程度越高, 社群组织发育越完善, 就越接近于自组织秩序, 在信任与合作基础上, 就容易培育共同体意识, 从而有利于走出“集体行动的困境”; 而社区自组织程度越低, 就越接近于被组织秩序, 会促使居民投机行为的泛滥, 从而使社区缺乏公共精神, 使社区公共活动陷入“集体行动的困境”,从而增加社区治理成本。
而信任不是凭空产生的,需要一些制度安排。通过制度安排,让参与者直接感觉到财产和人参的安全,进而在相互的交往中增进信任并形成相互信赖。信托制度中,信托财产的独立性,在一定程度上打消了参与者的顾虑,为参与者建立信任奠定了基础。
当面对公共事务时, 要有参与的欲望和动机。决定居民是否参与社区治理不是显性的外在制度, 而是社区内部的制度, 即内生的社区规范。这种制度能影响居民社区参与的行为和动机。在信托制度下,所有的受益人业主都有资格参与决策和监督,还有资格通过司法途径进行救济,就为业主参与公共事务管理提供了动力。
物业管理权信托的建立,因为利益连带性,可以有效地建立普遍的社群网络,。在这些频繁交往网络中, 基于对制度的信任,逐步形成相互信任和合作,权利和义务感增加, 从而形成一种普遍互惠关系,。
这种普遍互惠是把短期利他与长期利己结合起来, 把自我利益和团结互助结合起来, 从而形成了合作的意识和结社习惯。治理的最佳状态是善治, 善治是一个实现公共利益最大化的社会管理过程,信托制度应当使实现善治的重要路径。
三、破解公共管理与公司制度的矛盾
公司制度是在资本主义发展过程中逐步形成和完善的一种经济制度。这种制度以利润最大化为目标,以经济效益为核心,为股东资产增值服务。公司的机制形成后与具体的企业的股东、经理人的道德标准没有关系。公司为实现其功能,在所有可能的情况下,尽可能地占有更多的资源,这与社区的目标显然使背道而驰的。个别经理人或者股东的社会责任都无法组织公司的这种本性。要增进公共利益,就必须采取制度性的措施将公司的追求经济利益的冲动限制在一定范围内。
信托制度在一定程度上可以解决了这个问题。信托制度坚持以下原则:
按照信托制度要求,受托方不能为自己的私利而作为,他的法定义务就是为受益人而作为。经理人的作为是基于对受益人利益的忠诚。
受托人必须忠诚受托义务,受托人可以将部分收入作为费用,但是不得有损资本。
经理人必须及时向收益人提供财务信息并保证信息的真实。
上述原则是可以被强制执行的,如果受益人认为受托人违反上述原则,可以向法院起诉。在起诉被提起后,受托人必须证明自己的行为是审慎的。
物业管理权信托基于信托原则赋予公司更严格的责任,同时物业经理人被赋予信托人的责任。而一个受托人的责任,不仅仅是受益人诚实,而且还有关乎荣誉的谨慎。

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帖子  Admin 于 周二 三月 09, 2010 12:19 pm

物业管理权信托的法律构架

信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成,并发展成一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。信托制度产生于英国,发达于美国,现在信托制度已经突破英美法系与大陆法系的限制,通行于世界上200多个国家和地区。
我国信托法于2001年10月1日实施,标志着信托制度确立为我国一项基本的民事法律制度。信托制度的确立,这为我国长期以来承继大陆法传统的财产权制度增添了新的内容。信托财产管理权与受益权的分离,信托财产的独立性以及利益冲突的防范,这些内容是信托制度区别于其他民法财产权保护制度的重要标志。物业管理采用信托制度,体现了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点,应当具有很强的生命力。
信托是一种以信任为基础,以财产为中心,涉及委托人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度,在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能,在协调物业管理过程中的复杂关系具有不可替代的作用。
一、物业管理权信托的物权基础
信托是一种以财产为中心的法律关系,因而信托财产是信托存续的物质基础,是联结信托关系的第一要素,没有信托财产就没有信托关系。对于信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。有人认为信托财产是一种特殊的财产,也有些人认为,信托财产是财产权利。这种争议也就是在本人设计物业管理权信托过程中以及在朗琴园小区应用后很多人提出的问题。本人认为,按照信托法第二条的规定:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”,我国信托制度的信托财产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表象行使。

物权法生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物权法第七十条确立了区分所有权制度,规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权按照信托法的规定,完全可以成为信托财产存在。有人以共有部位和配套设施不能与业主专有部位分割为由,提出不符合信托财产独立的原则,对物业管理权信托提出异议。本人认为,这种疑义是没有关注到我国信托法第二条规定的信托财产就是“财产权”以及物权法第七十条区分所有权本身就将专有部分的所有权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理在理论上的分离。
至于社区共有设备、设施、场所,按照物权法第九十六条共有物的管理设定管理权信托部应当产生任何法律问题。业主大会决议归集的物业费(物业维护基金)作为财产建立信托更不会产生歧义才是。

二、物业管理权信托关系的当事人
在信托关系中,委托人、受托人、受益人构成信托关系的基本主体。在物业管理权信托中,也依然存在这些基本主体,当然也可以根据需要另外设定更多的主体。
1、委托人
在物业管理权信托中,业主大会或者业主委员会谁是委托人,能否成为委托人,这是争论的焦点,也是有很多人质疑的地方。
信托法第十九条规定:“ 委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。”业主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组织,其合法性不容置疑。业主大会的决定的效力物权法第七十八条赋予的,同时业主大会决定作为业主共同决定的一种形式,与物权法第七十六条规定的共同决定权不产生矛盾。业主大会决定设立物业管理权信托有法律基础,也不损害任何侵害任何业主的权利。
物权法生效后,业主委员会不再是业主大会的执行机构,但是因为有物权法第七十八条的限制,业主委员会不能成为物业管理权信托的委托人。但是,如果小区的管理规约确定业主委员会为业主大会的常设机构,由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业管理权信托七月是一个合适的角色,也符合《物业管理条例》的有关精神
物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题,也是提出异议的一些专家关注的。物业管理权是共同管理权,只要符合物权法确定的共同管理权的形式条件即可。况且物权法规定的区分所有的建筑物的处分权以共有物的处分权都确立了多数决的原则。具体规定已经体现在物权法第七十六条、第九十七条。
2、受托人
信托法规定:“受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。” “同一信托的受托人有两个以上的,为共同受托人。”
依据信托法规定,任何法人都可以成为受托人,自然人以及自然人合伙也可以成为受托人。物权法第八十二条的规定,物业服务企业、其他企业或者个人均可以受委托进行物业管理。因此,物业服务企业或者其他企业或者自然人都可以成为物业管理权信托的受托人。鉴于我国现实存在的社区较大,物业管理在现实中又增加了保安、保洁服务,所有委托具有资质的物业服务企业作为受托人更具有现实意义。
3、受益人
受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人可以是受益人,也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人,但不得是同一信托的唯一受益人。在物业管理活动中,业主是财产的最终承受者,也是物业管理结果的最终承受者,全体业主都是物业管理权信托的受益人。在此应当指出,受益人不是业主的全体,而是指全体业主的个体。
这种受益人的安排及反映出业主是财产的共有人,每一个人都可以行使管理权的法律精神,同时这样便于单个业主对受托人的监督。
4、除了上述基本的信托关系主体以外,还可以根据需要设立托管人、监察人等角色,以维护财产管理关系的稳定和管理过程的透明。

三、业主与业主大会、物业服务企业冲突的平衡
在物业管理实践中,单个业主、业主大会、物业服务企业之间存在着权利冲突,而其中业主与物业服务企业的冲突非常激烈,甚至已经成为社会问题,严重影响社会稳定。
1、信托财产的独立性,保证了业主共有财产包括物业费(维护基金)得安全,彻底解除了业主的后顾之忧。为业主与物业服务企业之间建立信任关系奠定了制度基础。
2、通过区业管理权信托设定个主体的权利、义务、责任,建立起相互制约的关系,平衡各方利益冲突,有利于构建和谐的物权利益关系,为社区的和谐提供基础。
(1)业主通过业主大会行使共同管理权,包括设定本信托。业主通过业主大会选聘受托人,决定和审查物业管理费预算,决定物业管理标准,监督物业管理活动。
(2)物业服务企业,按照业主大会、业主委员会确定的服务标准进行物业管理,按照预算使用物业费(维护基金),按照信托契约约定取得信托酬金。因此,也解除了事实上存在的物业公司的无限责任。
(3) 业主作为受益人,可以分享物业管理代来的增值利益和信托财产的增值收益;可以按照信托法第四十九条规定,行使信托法第二十二条规定的委托人的权利,请求法院撤销物业服务企业的不当行为,这种不当行为包括违反信托目的的行为和违背职责的行为。
3、通过物业管理权信托,将纠正个别业主拒缴物业费、违法搭建等违法规约行为的纠正权和救济权信托给物业服务企业,可以提高管理效率和效能,最大限度地维护业主的公共利益。
在物业管理权信托中,通过这种平衡关系的设定,减少各利益主体的直接利益冲突,在相互制约中,展开互动,促进各方利益的增长。
限于篇幅原因,本文只就物业管理权信托的基本构架进行简单论述,更多的内容将在行文介绍。同过对物业管理权信托法律构架的分析,可以看到,物业管理权信托在解决小区物业管理纠纷中具有重要的制度价值。

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信托契约——让业主在物业面前扬眉吐气

帖子  Admin 于 周二 三月 09, 2010 12:26 pm

据《北京青年报》报道,位于北京市宣物武区的朗琴园小区成立了全北京、甚至全国“第一个吃螃蟹”的社区。在新旧物业交替之际,业主们首次将“信托契约”的概念引入到小区物业管理当中,物业管理用的支付者—全体业主,以“受益人”的身份出现在物业管理合同中。由此,针对因物业管理引发的侵犯小区公共利益的不良行为,不需业主大会介入,单个业主即可行使诉讼权利。
每个业主都享有诉权[/B]
在《朗琴园物业管理权信托契约》中,开宗名义地写着“根据《信托法》”(而非《合同法》),朗琴园业主大会为信托委托人,物业公司为信托受托人,朗琴园小区全体业主为受益人。
对此,朗琴园法律顾问律师解释说,信托就是财产所有人可以基于信任关系委托他忍耐代为管理。对于社区来说,就是业主大会将全体业主对小区的共同管理权,委托给物业公司进行管理。这个信托契约解决了一个最重要的问题——规定了委托人、受益人共同对受托人的管理机制,每个业主都和业委会拥有同等地位,都可就小区公共领域内的问题对物业公司提起诉讼。“相当于有2400双眼睛盯着物业,更能保证资产的安全性和午物业的服务质量。”相比之下,在以往的物业管理合同中,只涉及订立合同的甲乙双方,甲方或为开发商,或为业主大会,乙方为物业公司,而真正交纳物业费的单个业主(丙方),发而被排除在合同之外。
“使用‘信托契约’而不是普通的物业管理合同,其最主要的意义就在于为业主找到了救济渠道,即单个业主取得了就共同财产对物业公司进行诉讼的权利。以前业主虽然交费,但对于公共部分的权利无法行使,只能由业委会去打官司。现在根据《信托法》,单个业主也可以行使同业委会一样的权利了。”
保安成为业主们的“兵”
与委托不同,朗琴园小区的信托契约明确规定,小区内的财产归全体业主所有,物业公司只能按预算支取,而不能像老物业一样占为己有。而且,在业委会没有选出新的物业公司之前,受托人不能单方面撤离小区。除此之外,受托人还要证明自己适当履行了信托义务,要对所执行的任务进行完整记录,例如决策方式和支出情况等。
与此同时,业委会还握有物业保安的人事任免权,使保安真正成为业主们的“兵”。“我们不想看到由业主们出钱聘请的保安,反过来只听物业公司的话,与真正的雇主为敌!”
■新聞背景
物業管理合同
物業管理合同指物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理並維護相關區域內的環境衛生和秩序,業主支付費用的合同。
廣義的物業管理合同包括前期物業管理合同,狹義的物業管理合同僅指業主委員會成立後由其代表全體業主與物業管理企業簽訂的合同。
《物業管理條例》中並沒有採納“物業管理合同”的稱謂,而是使用了“物業服務合同”的概念。例如,《物業管理條例》第35條規定,業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。這一稱謂體現了業主和物業管理企業之間的平等地位,有利於增強業主的權利意識和物業管理企業的服務意識。
業主委員會
業主委員會是在業主管理區域內代表業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會業主大會或業主代表大會經選舉產生常設代表,行使業主大會的權力,確保整個住宅社區的物業管理活動正常進行。
從法理上看,業主委員會是類似於居民委員會的法律授權的其他組織。它產生于業主大會或業主代表大會,受業主的委託約束,對外從事民事活動時所產生的法律後果應由業主大會承擔。業主委員會是法律意義上的擬制人,具有訴訟主體資格,可以以自己的名義提起民事訴訟。
物業公司與住宅社區業主之間通過訂立物業管理合同,建立物業管理的民事法律關係。物業管理的一方是全體業主,即全體區分建築物所有權人或業主的代表——業主委員會,他們將自己所有的房產交由物業公司照管。另一方則是物業公司,受業主的委託,對業主的房產及物業進行管理。
■眾說紛紜
從朗琴園物業更換看業主維權之路
從成立業委會到自請物業公司,是朗琴園業主最終成為自己主人的過程,也是基層民主實踐的過程。
想當初業主選房時,比較的只是社區地段、房屋格局,無法比較物業服務品質。雖然按照有關規定,在社區業主委員會成立之前,由開發商選定物業公司,每位業主與物業公司簽的合同都是“雙方自願同意的”。但是,“分散的同意”不一定是真實的同意。換言之,曾單獨表示過同意的個人一旦聚攏起來,可能形成“群體的不同意”。原因很簡單,個人是無力的,但當他們聚合起來,就有了溝通,有了表達,有了共識。更何況法規早有規定,當社區召開業主大會選出業委會後,業主們便有權重新選擇物業公司。
按理說,由開發商選定物業公司並無不可,只要物業公司好好幹,擺正自己的位置,以服務業主為宗旨,業主絕不會捨近求遠。但是,很多物業公司在輕易取得“管理”地位後,往往以管理者自居,大肆收取各種費用,卻不願提供令業主滿意的服務。
第一,從不向業主彙報物業收入的流向。物業公司或許認為,物業費的用途無需向業主們公示,因為那是物業公司自己的錢,怎麼花也是它的事,與業主無關。
第二,物業公司在社區內的經營收入,比如電梯裏、樓道裏的廣告收入,從來沒有分攤到業主頭上,可電梯、樓道卻都屬於公攤面積。再比如,地上停車場屬於業主公用面積,停車原本無需交納費用,但物業公司聘請的停車管理公司卻把這部分費用裝進了自己的腰包。
第三,社區安全令人擔憂。防盜門受損後不能及時修理,門禁形同虛設,保安由物業公司聘請,由物業公司負責開支,卻成了物業公司的私家衛隊。
第四,隨意在園區動工,侵權擾民,業主卻從未聽過一句道歉的話,也從未收到過任何補償。
所以,朗琴園社區業委會與舊物業公司的對抗過程,就是業主維權、複權的過程。經業主投票決定,業委會聘用了新物業公司,新舊物業的工作交接,標誌著這場維權運動進入了實質階段。雖說舊物業公司指責新物業的遴選有瑕疵,但這種指責不能成為它拒絕離開的理由。因為“主人”選“新僕人”的過程即便有什麼瑕疵,也與“老僕人”無關。

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