“公司制”业主自治管理成为小区管理模式的新探索

北京品阁小区尝试“公司制”自治http://www.sina.com.cn 2007年07月29日10:10 民主与法制时报
　　物业公司的突然撤离令北京品阁小区业主们在被动中选择了自己管理，而小区业主两年来维权形成的团结协作令他们主动选择了自治，也使这个小区成为北京第一个业主自治管理的小区。自治管理强烈激发了业主的“主人翁意识”，半年来，小区被管理得有声有色。

　　今年6月29日，小区注册成立了社区服务中心公司，“公司制”业主自治管理成为小区管理模式的新探索，也让业主自治从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　　北京品阁小区尝试“公司制”自治

　　专家认为业主当股东模式只适合中小型社区

　　□《民主与法制时报》记者袁婷

　　7月17日，北京市海淀区净土寺的品阁小区里，一条“创小区业主自治第一”的白底红字条幅显眼地挂在墙上。横幅暗示出这个小区的特别之处，这是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。

　　悬挂横幅的对面楼宇里，有一间“品阁小区业主委员会办公室”。中午12点，邵里庭仍在办公室里值班。邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人，18天前，他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。目前，这个社区服务公司只管辖一个小区，就是品阁小区。

　　物业公司突然撤离

　　2004年11月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》记者说。

　　于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。属于开发上的问题，物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。

　　业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。

　　事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。

　　品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。

　　情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。

　　主动选择自治

　　邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰，邵里庭的子女特意让他搬出品阁小区静养。

　　“物业突然离开后，小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办，大家诚恳地邀请我做代表，我决定回去继续当小区‘管家’。”

　　回到品阁小区，邵里庭有条不紊地做了几件事：第一件是让保洁员等人继续工作，恢复小区的秩序；第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组，我们在入住两年内一直没有成立业委会。这次事件之后，我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里庭自豪地说。

　　业委会成立后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择，一是原物业公司继续管理，二是招标选择物业公司管理，三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。

　　对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。

　　精打细算的管理

　　2006年10月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师，喜欢研究经济学；他还当过厂长，对管理学有一些自己的领悟。

　　邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近40万元。另外是电梯的广告费，每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”

　　邵里庭认为，人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘12名服务人员。

　　此外，邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势，他抛开保洁公司直接聘请保洁员，节省了费用。他还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”

　　“地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。

　　被激发的主人翁意识

　　品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米2元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。

　　但是，邵里庭强调，如果没有业主们各尽其能建设小区，服务中心开支会紧张得多。车库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支，而是业主表达出来的自治管理的“主人翁意识”。

　　邵里庭开玩笑称，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报价，最省也要2.8万。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。

　　邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。

　　此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。

　　更深层面的尝试

　　在经历了半年的自治管理的试验后，品阁小区再次通过书面业主大会形式，决意成立自治管理模式的社区服务中心。2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任总经理。

　　邵里庭告诉《民主与法制时报》记者，服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前，这样做出于邵里庭等人的道德自律，而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　　其实，在北京的品阁小区之前，全国已经出现不同形式的业主自治尝试。像哈尔滨市缤纷假日公寓成立法律维权、经营管理等7个工作委员会，分别由业主委员会成员和部分业主负责具体工作。然而，北京品阁小区率先将业主自治的方式转变成“自治式的服务公司”。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这三家自治试点小区有一个共性，那就是属于中小型社区，自治模式有优势，能破解物业公司和业主之间的对立，业主自治在收费、效益等方面相对比较透明。但董藩认为，像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自治，比较适合于中小型社区，业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难。

　　事实上，业主自治后的品阁小区还面临着许多棘手的问题。比如地下一层旅馆的使用权以及其他类似问题等。

　　作为自治活动带头人的邵里庭，可以靠热情支撑他对小区共有财产的维权，但作为社区服务中心总经理的他，如何维权则成了考核他管理业绩的一个指标。邵里庭身份的变化，折射出业主与社区服务中心之间，不仅仅是邵里庭所设想的和谐的大家庭关系，他们也是一种公司股权关系，这一层似乎更重要。(

全体业主当股东 北京首现物业“自治”社区

现在，小区业主和物业公司之间的矛盾对立可以说非常普遍。北京一家叫做品阁的小社区，就彻底舍掉了物业公司，由整个小区148户业主自己合伙成立了一个服务公司，对小区物业实行业主自治管理。

　　由于和业主的矛盾长期无法调和，品阁小区原来的物业公司在去年9月撤走了，小区也一度陷入混乱。148户业主决定自己对小区物业进行自治管理，业委会聘请了保洁、门卫、修理工等，把技术含量较高的房屋、工程及电梯管理，承包给了专业的维修公司。由于是自己当家，小区业主是出钱出力又精打细算，虽然小区现在聘用的服务人员还没有原来物业的一半人多，但社区环境、治安等却大有改观，物业费也省了，半年时间从原来每平米每月2.2元降到了2块钱，而小区还增加了自行车棚、监控系统等新设施。同时，物业费的缴纳，业主也可以根据自己的经济状况选择是季度交、半年交还是全年交。


　　北京海淀区品阁小区业主 ：我们好多问题呢，多少年没解决的，现在也解决了。比如说我们那个房子漏雨啊，比如说那大修基金，我们能自己管理。另外我们自己把监控室系统全部都安起来了，家居安全了。


　　几天前，这个社区服务公司刚刚拿到工商局颁发的营业执照。公司负责人说，现在注册成立公司是为了让社区物业自治管理更规范更有效。按照社区目前的运营情况，社区服务公司第一年盈利几万元应该没有问题，物业费也肯定还要降。


　　北京三自品格社区服务公司总经理 邵里庭：如果有盈利的话，拿出1/3的钱来奖励经营者，第二个，留下1/3作为小区的建设基金，最后我们再剩下1/3我们就可以冲减下一年的物业费，(每平方米物业费)再省2毛钱大概没问题。

北京品阁小区尝试“公司制”自治
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2007年07月29日10:10 民主与法制时报

　　物业公司的突然撤离令北京品阁小区业主们在被动中选择了自己管理，而小区业主两年
来维权形成的团结协作令他们主动选择了自治，也使这个小区成为北京第一个业主自治管理
的小区。自治管理强烈激发了业主的“主人翁意识”，半年来，小区被管理得有声有色。

　　今年6月29日，小区注册成立了社区服务中心公司，“公司制”业主自治管理成为小区
管理模式的新探索，也让业主自治从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　物业公司突然撤离

　　2004年11月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百
上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再
之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳，但丢东
西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》
记者说。

　　于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯
战”。属于开发上的问题，物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅
馆”使用权，物业公司始终不肯退让。

　　业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，
“在长达半年的时间里，有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。

　　事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天，原管理品阁小区的某
物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。

　　品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝
了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾
很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。

　　情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家
推到了台前。

　　主动选择自治

　　邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当
谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米
2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰，邵里庭的子
女特意让他搬出品阁小区静养。

　　“物业突然离开后，小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办，大家诚恳地邀请我做
代表，我决定回去继续当小区‘管家’。”

　　回到品阁小区，邵里庭有条不紊地做了几件事：第一件是让保洁员等人继续工作，恢复
小区的秩序；第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组，我们在入住两
年内一直没有成立业委会。这次事件之后，我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里
庭自豪地说。

　　业委会成立后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商
讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择，一是原物业公司继续管理，二是招标选择
物业公司管理，三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前
两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。

　　对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团
结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。

　　精打细算的管理

　　2006年10月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临
着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协
力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师，喜欢研究经济学；他还当过厂
长，对管理学有一些自己的领悟。

　　邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近40万元。另外是
电梯的广告费，每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一
块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也
完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”

　　邵里庭认为，人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修
工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包
给专门公司，现在品阁小区只外聘12名服务人员。

　　此外，邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势，他抛开保洁公司直接聘请保洁员，
节省了费用。他还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，
“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”

　　“地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业
主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。

　　被激发的主人翁意识

　　品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米2元，邵里庭对这个定价颇有信
心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用
于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。

　　但是，邵里庭强调，如果没有业主们各尽其能建设小区，服务中心开支会紧张得多。车
库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支，而是业主表达出来的自治管理的“主人
翁意识”。

　　邵里庭开玩笑称，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报
价，最省也要2.8万。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回
来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只
用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。

　　邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁
小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休
老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。

　　此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就
是给自己省钱。”邵里庭说。

　　更深层面的尝试

　　在经历了半年的自治管理的试验后，品阁小区再次通过书面业主大会形式，决意成立自
治管理模式的社区服务中心。2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀
区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任
总经理。

　　邵里庭告诉《民主与法制时报》记者，服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度
向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前，这样做出于邵里庭等人的
道德自律，而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从
试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　　其实，在北京的品阁小区之前，全国已经出现不同形式的业主自治尝试。像哈尔滨市缤
纷假日公寓成立法律维权、经营管理等7个工作委员会，分别由业主委员会成员和部分业主
负责具体工作。然而，北京品阁小区率先将业主自治的方式转变成“自治式的服务公司”。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这三家自治试点小区有一个共性，那就是
属于中小型社区，自治模式有优势，能破解物业公司和业主之间的对立，业主自治在收费、
效益等方面相对比较透明。但董藩认为，像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自
治，比较适合于中小型社区，业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难。

　　事实上，业主自治后的品阁小区还面临着许多棘手的问题。比如地下一层旅馆的使用权
以及其他类似问题等。

　　作为自治活动带头人的邵里庭，可以靠热情支撑他对小区共有财产的维权，但作为社区
服务中心总经理的他，如何维权则成了考核他管理业绩的一个指标。邵里庭身份的变化，折
射出业主与社区服务中心之间，不仅仅是邵里庭所设想的和谐的大家庭关系，他们也是一种
公司股权关系，这一层似乎更重要。(版权声明:任何媒体转载本稿件,须注明来源于《民主
与法制时报》,否则追究法律责任）

品阁小区：“自制”幸福生活

来源：中国新闻周刊

　　品阁小区自治得以实现，有三个必要前提：维权所形成的共同利益诉求、社区领袖的出
现、经济机制的背后支持

　　★ 本刊记者/何忠洲（文） 刘震（摄影）

　　位于北京市海淀区交大东路36号的品阁小区，将北京乃至全国的社区自治又向前推进了
一步。
6月29日，当邵里庭从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的
营业执照时，一种崭新的社区治理模式浮出水面。

　　“在北京，像品阁小区这样注册成立了‘自治’公司的还是第一家。”北京业委会申办
委员会召集人之一的张大宪事后如此评说。

　　区别于北京那些已经实现“业主委员会掌握社区大权、自主聘请物业”的少数社区，品
阁小区的独特之处在于：小区不但有了代表业主利益的业委会，而且自己成立了物业管理公
司，在自治的范围内真正实现了“自管”。

　　“北京三自品格社区服务中心有限公司”，所谓“三自”，指的即是：自愿、自管、自
律。

　　品阁小区业委会主任陈高潮对公司公开的解释是：社区服务中心采取公司制运作，小区
148户业主都是公司的股东，业委会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于总经理，向
业委会负责。业委会向全体业主负责。

　　这使得品阁小区在北京层出不穷的社区冲突中，犹如汪洋中的一道桅杆，备显耀眼。

　　有三个条件在品阁小区的自治、自管实现过程中成为了前提：维权所形成的共同利益诉
求、社区领袖的出现、背后经济机制的支持。

　　共同的利益诉求

　　小区居民最开始的频繁联系来自于网络。

　　当时，相识于看房过程的六个年轻人，出于签订购房合同、房屋装修等需要，在焦点房
地产网上，建立了一个名为“品阁六人行”的论坛。不久，口耳相传，越来越多的人聚于论
坛，从合同签订到家长里短，无所不谈。

　　按照合同约定，交房时间在2004年6月。但是，开发商传来消息，房子得延期至11月。
开发商的一位工作人员说，“品阁小区是立业房地产有限公司在北京开发的第一座楼盘，经
验不足，所有出现一些问题。”延期的消息激起了购房者们的愤怒。

　　2004年11月，第一批小区居民入住。入住不久，住房的一些问题开始显现：顶层房顶漏
雨；未经业主同意，开发商将小区的地下室出租给“黑旅馆”；小区物业管理严重不足——
在后来接管物业清理小区的水箱时，竟然发现里面有两个死老鼠；小区的电线，被无端地牵
引了一根出去接到了外面，为此，小区每月至少损失一万度电??

　　入住不久，关于聚会商量对策的消息就在“网络六人行”论坛上得到众多的支持。

　　一场业主大会在“品阁六人行”的六个年轻人的组织下在小区对面的北京交通大学教室
举行。当时，有六七十人参加。七嘴八舌，意见一下子达到一百多条。

　　正嘈杂的时候，一个老人站了出来：我说大家来聚一次不容易，应该本着求同存异的精
神来找到大家的共同需求。

　　这个老人就是邵里庭。“我当时就跟大家提，大家都一致没有问题的地方是什么？最后
的结论是开发商延期交房的问题。” 邵里庭，原来是黑龙江一个工厂的厂长，退休后定居
于品阁小区。这个大家齐声称呼邵老师的老人，精神饱满，好打抱不平，而且有着丰富的管
理经验。

　　意见得到统一，下一步便是如何行动索赔的问题。代表选举由此开始。在后来被称为
“业委会筹备委员会”的这次会议中，除了“品阁六人行”的六个年轻人成功当选为代表
外，各楼层都选出自己的代表。当厂长时一直率队和日本人谈判的邵里庭被推选为业主方的
谈判代表。

　　开发商应邀到售楼处的时间是九点半，比约定的时间迟到半小时。当他进屋时，发现有
上百名业主正等在那里。一进屋，即响起热烈的掌声，但随之，邵里庭即要求开发商道歉：
“你能到，大家表示欢迎。但你迟到了，那你就应该给大家道歉。”

　　邵里庭后来告诉记者，这是要压压开发商的气焰。理屈词穷的情况下，开发商一度推出
身后的律师，这遭到邵里庭的棒喝：到底谁是谈判代表？你是否有开发商的委托书？没有的
话就没有资格发言。

　　喝问使得开发商彻底败下阵来。邵里庭后来解释说，开发商当时是想把事情拖一下，但
只要拖一拖，那么再想聚齐上百名业主就非常困难，所以，他得想法当场就让开发商定下
来。

　　最后的结果是赔偿。按照房屋面积，每户将获得1万～2万元的赔偿。

　　“但是，这么多户怎么赔呢？钱一下子打到某个人账上风险太大。”开发商提出另外的
理由。

　　当场，邵里庭确定了每户去开发商的开户行里办一个存折，将其一起给了开发商。这招
让开发商彻底没有了办法。

　　邵里庭乘胜追击。在其后开发商提供的备案书材料里，他发现因为开发商的疏忽竟然少
了两页材料，“按照规定，材料不完整，等同于无效，开发商必须为此还得赔钱。”这一
次，开发商彻底失去了斗志。每户又多得1000元钱。

　　索赔的成功，极大的鼓舞了士气。接着延续的是关于售楼部的拆除。按照规定，售楼部
在房屋售出后需要拆除，但是开发商不仅未拆，还以40万/年的价格将其出租给别人开餐
馆。以论坛为依托，关于拆除售楼部的呼声越来越高。在两年的时间里，邵里庭共写了二十
多封信，向北京市规划局和城建大队反映。结果，售楼部终于被拆除。

　　社区领袖的出现

　　在其后一系列的谈判较量中，邵里庭当仁不让地成为了品阁小区的领袖人物。群众基础
也由最开始的年轻人主导变成老年人主导。一大帮老头儿老太太成了邵里庭所有活动的最为
忠实地支持者和执行者。而以前“品阁六人行”的六人，大多都逐渐淡出组织核心。

　　变化原因，业主高文有分析说，年轻人都面临着养家糊口的重担，他们的精力更主要的
要放到工作上，对于小区来说，他们没有办法持久地投入精力。以邵里庭为首的老人们的加
入，使他们得以解脱。

　　对于一个小区来说，最难办的事情之一是召开全体的业主大会。因为在业委会成立之
前，种种行动都需要得到授权。最开始维权的时候，品阁六人行采取的主要方式是在网络上
发出呼吁。

　　这一方式随后在邵里庭那里得到发展。书面大会成了收集、集中居民意见的最主要方
式。一个经常的做法是，一张调查表，里面列出近期你认为最需要解决的问题。在各楼层代
表的负责下，发到各户，由业主在其下打钩。然后由楼里搞IT的年轻人进行结果统计。

　　通过这一方式，邵里庭等人很容易便得到大家的授权。而他和各楼层的代表，就成了小
区里面“愿意让别人搭便车的人”。

　　“如何解决小区业主间的搭便车问题，是业主合作最为核心的问题。”知名房地产律师
秦兵告诉记者，当前小区自治最为根本性的问题还是业主之间的合作能否建立起来的问题。
而诸如制度、政策等层面的限制倒反而易突破。

　　而有着管理经验，且不计较个人得失，又有着充分的时间与精力的邵里庭等人的出现，
给品阁小区的自我管理带来了可能。这些退休的老人们，平时都聚于楼下，共同活动。

　　这支力量的出现，使得品阁小区安然的渡过了一场危机——2006年9月，一直矛盾重重
的开发商和物业管理公司的矛盾激化。

　　一天，以前由开发商聘请的物业管理公司突然以“无法继续支持公司运转”为理由，宣
布撤离。一夜之间，保洁、保安全部撤走。类似的事情之前在北京著名的美丽园小区也曾出
现过。当时，停水停电，老幼妇孺，无不要忍饥挨饿。

　　但在品阁小区，就在物业管理公司撤退的时候，小区以邵里庭为首，启动了紧急程序，
“一方面聘请老物业的临时工来维持小区的保洁等工作，另一方面就争分夺秒地成立业委
会。”邵里庭说。

　　按照程序，业委会的成立需要经过居委会和小区办。2006年底，邵里庭等人拿着申请材
料走进了品阁小区所在的北下关街道办事处。

　　但是到街道办事处时碰到了麻烦。办事处主任疑惑地问道：“成立业委会？我们街道从
来没有这样的先例啊。”

　　邵里庭一句不吭，从包里拿出了早已经准备好的材料。那是由一些年轻人从网络上下载
的关于成立业委会的相关政策文件。“我对街道办事处主任说，给你七天时间，请你看看这
些材料。”

　　过了十天，邵里庭再次前往北下关街道办事处，这一次，街道办事处没有任何犹豫，在
其申请材料上盖了章。

　　从申请到批准，整个时间只花了38天。这一点让邵里庭非常高兴。因为就在周围的很多
地方，有的小区业主要求了十多年，至今业委会也没有成立。

　　邵里庭说，时至今日，在北下关街道范围内，品阁小区是惟一一个有业委会的小区。而
在北京五千个小区里，也只有约十分之一成立了业委会。

　　业委会成立之后，采取了一系列措施。一方面将以前“随便被处置”的住房维修基金收
归名下，一方面开始了小区的物业管理安排。

　　背后的经济运行

　　4月，一道选择题摆在了所有业主的面前：继续选择以前的物业管理公司？另外招标竞
聘新的物业公司？实现完全的自治自管？还是另有他法？

　　之前，邵里庭将一份自管的材料发到了每个业主的手上，其间包括目标考核等等都一目
了然。

　　经过一系列维权风波后的业主们，纷纷在自管下面画了钩。

　　自管后的小区物业有着立竿见影的效果。在分割承包之后，尽管物业服务专职人员不到
以前的一半——2名清洁工、2名门卫、1名看守大院的巡检和2名修理工——但是，以前光秃
秃的草坪种上了草，四季有花香，一个新的自行车棚搭建了起来，一个新的金鱼池也开始汩
汩地喷水。

　　那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情，现在都进行得井井有条。

　　在原物业公司撤退时，一套报价70万的小区监控系统被毁坏。自治之后，小区业主、从
航天部一研究所退休的李姝君，自告奋勇担起了重建的任务。她找来了搭档，只花了18000
元就将整个小区的监控系统重建了起来。

　　在这种自治的局面下，以前经常出现的丢自行车、汽车被划等事情，在小区不再出现。
居民们表现出了高度的小区认同，不惟齐心协力不花一分钱的去修金鱼池，还纷纷以己之力
来支持小区建设。小区里的绿化和鲜花，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，
其他的都是小区业主的捐献。

　　正是自管，小区的物业花费开始了精打细算。经过业主们的测量，原本两部电梯就是在
人流高峰期也有闲置，于是大家一致决定关停一部。这一下子每年就能省千万。

　　楼道的照明灯也是，因为有广告商在楼道里做液晶视频广告，服务中心便决定关闭了楼
道里的许多灯。“人家在我们楼道里做广告，我们就借用他的光。”邵里庭解释说。

　　这些措施，使得小区物业费，由原来的每平米2.2元降到2元。

　　每个季度，服务中心都要把账目公开，这使得大家对所花费用一目了然。也进一步促进
了大家的积极性。原本非常难收的物业费，业主们纷纷有了积极性，很多自己前去缴纳。而
没有缴纳的，也被业主们督促着。

　　按照邵里庭计算的账目。就是按小区60%的物业费交纳率来算，平均每月差不多能收3万
元，一年物业费的收入就是36万，还有电梯广告费1万多元的收入。支出方面，主要是电梯
管理费8万元/年（包括检修费5万元和运行费3万元）、工程使用维修费3万元/年、绿化费3
万元/年、员工工资开支费12万/年。再加上税收和一些材料费的扣除，差不多一年支出30
万。两者相抵，还能有5万左右的盈余。这种巨大的利益，正是北京许多小区经历了血与火
的抗争后物业公司仍不撤离的主要原因。

　　而品阁小区，在自治的情况下，这些利润成功地反馈到业主本身。按照计划，社区服务
中心计划第一年盈利4万元左右。对于盈余部分，已经业委会讨论通过的方案是：采取“三
三制”原则，1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，1/3充抵业主第二年的物业
费。

　　作为服务中心总经理的邵里庭，业委会原本给他开出了4500元的月薪，但是他自己提出
将其降到3000元。“我退休了，也不缺钱花，只是要把制度建设好。”在描绘自己的小区理
想时，他说，“有一半的居民能下楼来玩玩，唱唱歌，像以前四合院一样，那就达到目的
了。”

主题:北京海淀区品阁小区业主实现社区自治

　　本报讯（记者 杨娟娟）记者昨日获悉，北京首家业主自治的社区服务公司已于近日在
工商部门注册成功。这个名为“北京三自品格社区服务中心”的新公司，是海淀区品阁小区
为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。

　　物业“开溜”后业主自治

　　北京三自品格社区服务中心主任邵先生介绍，“三自”就是指自愿、自律、自管，该中
心于6月29日正式拿到了工商部门颁发的营业执照。不过业主自管的工作，从去年12月业委
会成立时就开始了。

　　据了解，由于物业和业主的矛盾长期无法调和，品阁小区的物业公司于去年9月撤走，
小区一度陷入混乱，但是业主们稳住了阵脚，在12月小区开始实行业主自治管理。业委会聘
请了保洁、门卫、修理工，对于房屋管理、工程管理、电梯管理，则分别承包给了专业的维
修公司。

　　实行自治管理后，小区物业费由原来的2.2元降到2元。接受记者采访的多位业主都对自
治效果表示“比较满意”。业主孙女士介绍，自从去年底“自管”以后，小区环境明显改善
了，增添了绿化，业主们还自己修建了一个金鱼池。

　　1/3盈利冲抵物业费

　　邵先生曾是小区的维权领头人，去年底，他就任了三自品格社区服务中心主任，为此他
辞去了业委会的委员职务。“说了算不能领着干”，邵先生说，他现在相当于公司的总经
理，业委会相当于董事会，全体业主都是公司的股东，社区服务中心的工作需要向业委会负
责，接受其监督。对于社区服务中心的盈利，邵先生表示，将采取“三三制”，三分之一奖
励经营者，三分之一用于小区建设，三分之一冲抵业主第二年的物业费。
主题：7月8日，品阁小区内挂着“创小区业主自治第一”的标语。

该小区是北京市首个全体业主当股东自主管理的社区。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。曾任该小区社区服务中心主任的邵里庭，
现在有了一个新头衔———北京三自品格社区服务中心有限公司总经理。与此同时，品阁
148户业主，也都多了一个新的身份，成了自己小区社区服务中心的股东。

6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司正式获得海淀区工商局颁发的营业执照。邵
里庭告诉记者，虽然上个月底才在工商局注册成功，但事实上从去年12月5日起，被老物业
“抛弃”的品阁小区，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，
指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属
“首吃螃蟹”之举。

分割承包 小区仅聘7位专职人员

7月8日下午，记者来到品阁小区，发现除了门口的一位门卫外，小区里没有保安。小区面积
不大，但是整洁清爽，不少业主在长椅上休憩。

邵里庭告诉记者，自从社区服务中心成立以后，小区自行聘请的专职人员仅7名，包括2名清
洁工、2名门卫、1名看守大院的巡检和2名修理工。对于技术含量较高的房屋管理、工程管
理、电梯管理、财务管理，则分别承包给相应的专业公司。

仅有2名门卫轮流看门，是否能保证小区的安全呢？“安全方面比原来老物业在的时候有保
障多了。”品阁小区业委会主任陈高潮说，自治以来再没有出现丢自行车、汽车被划的事
情，这主要得益于业主们自己安装的一整套监控系统，41个探头监控着整个院落。

虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。邵里庭介绍，由于是自治，大伙儿都把
小区的事当成自己的事，比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个
工人就给修好了。

业主孙女士说，实行自治以后，小区数得着的变化就有十几处，比如新修建了金鱼池和180
平米的自行车棚，为顶层漏雨的业主修缮了屋顶，大伙儿种树种草美化小区等等。

精打细算 物业费降两毛还能盈余

品阁小区不少业主都跟记者说，自治以后环境好了，物业费却省了，从原来的每平米每月
2.2元降到了2元。

“老物业最初收2.78元还说没钱赚，但是我们经过测算，现在收2元完全可以维持运转，还
会有盈余。”邵里庭给记者算了一笔账。按小区现在60%的物业费交纳率来算，平均每月差
不多能收3万元，一年物业费的收入就是36万，还有电梯广告费1万多元的收入。支出方面，
主要是电梯管理费8万元/年（包括检修费5万元和运行费3万元）、工程使用维修费3万元/
年、绿化费3万元/年、员工工资开支费12万/年。再加上税收和一些材料费的扣除，差不多
一年支出30万。两者相抵，还能有5万左右的盈余。邵里庭透露，社区服务中心计划第一年
盈利4万元左右。

“盈利不是主要目的。”陈高潮说，小区的社区服务中心不是盈利性的，而是公益性的，对
于盈余部分，将采取“三三制”原则，就是1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，
1/3充抵业主第二年的物业费。

“由于是自己当家，更能发挥业主各自所长，大家也都精打细算，能省就省。”邵里庭举了
很多业主为小区省钱的例子。比如，小区新装的监控系统，按市场价约需花费70多万元，而
小区两位参与过“神六”设计的退休老专家“出马”，结果仅花了18000元的材料费就大功
告成；再比如，小区里的绿化和鲜花，社区服务中心只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其
他的都是小区业主的捐献。

“明年争取为小区修个亭子和长廊，物业费再降低一些。”邵里庭信心十足地说。

公司注册 全体业主都是股东，业委会相当于董事会

“为了让社区服务中心的管理更规范更有效，我们决定注册公司，前后花了2个月的时
间。”邵里庭回忆，4月初他们向海淀区工商局递交了注册申请，本想把148户业主都注册为
股东，但被告知股东人数不能超过50名，所以第一次注册没有成功。后来有业主建议说，业
委会就是业主们的代表，直接把业委会成员注册成股东代表不就行了？这个提议后来获得了
业主们的一致同意。于是，半个月后，他们又一次准备好材料来到海淀工商局，把7位业委
会委员登记为股东代表，并从上半年收取的物业费中抽取了4万元进行验资注册。

邵里庭说，因为社区服务中心是公益性的，本想注册一个免税的公司，但工商部门的同志告
诉他，按照规定有限责任公司第一年必须交税，等到1年之后才可以向有关部门申请减免税
收。“5%的税也不算太多，我们第一年挺一挺，问题应该不大。”邵里庭说。

陈高潮告诉记者，社区服务中心现在采取公司制运作，即全体业主都是公司的股东，业委会
相当于董事会，社区服务中心总经理邵里庭需要向业委会负责，业委会需要向全体业主负
责。社区服务中心每个月都需要向业委会公布收支情况，每季度需要向全体业主公示账目明
细，每年还需要做总结报告。

“我们之所以选择邵老师来挑这个担子，是因为大伙儿信任他的为人和能力，而且他已退
休，时间会比较充裕。”陈高潮说，在最初的维权阶段，邵里庭就是业主们的“精神领
袖”，小区自治的想法也是邵里庭率先提出来的，后来成立了业委会，大家本想推选邵里庭
做业委会主任，但被他拒绝了，理由是“既然负责了社区服务中心的工作，那就要接受业委
会的管理和监督。”

7月8日，海淀区品阁小区内挂着“创小区业主自治第一”的标语。该小区成为北京市首个全体业主当股东自主管理的社区。
由于物业和业主的矛盾长期无法调和，品阁小区的物业公司于2006年9月撤走，小区一度陷入混乱，但是业主们稳住了阵脚，12月小区开始实行业主自治管理。业委会聘请了保洁、门卫、修理工，对于房屋管理、工程管理、电梯管理，则分别承包给了专业的维修公司。
2007年6月29日，“北京三自品格社区服务中心有限公司”正式获得海淀区工商局颁发的营业执照。“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京属于“首吃螃蟹”之举。“该公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。业委会的委员邵先生任三自品格社区服务中心主任，相当于公司的总经理，业委会相当于董事会，全体业主都是公司的股东。社区服务中心的工作需要向业委会负责，接受其监督。社区服务中心的盈利将采取“三三制”，三分之一奖励经营者，三分之一用于小区建设，三分之一冲抵业主第二年的物业费。
品阁社区“自管”两年多，业主都把小区的事当成自己的事，“很多业主都乐意义务帮工。比如修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”昔日的垃圾堆如山，变成了绿满百草园。物业费也由原来的2.74元/平方米/月，2007年降至2.0元/平方米/月，2008年又下调至1.8元/平方米/月。并有望继续下降。
　　该报道引起广泛关注，品阁小区的实践，打开了很多与物业公司矛盾重重、萌思自治的业主们的心结——在抛开物业公司之后，业主们自己去管理小区该采用什么良策。
物业公司自我定位为“管家”，本是该行业的应有之义。而现实中，当一个小区交付时，管家总是来的比主人要早，还是不请自来。这可能就是物业公司和小区业主容易发生抵触的先天基因吧。更糟的情况是，一些“拼装物业公司”、“房开物业公司”常常情不自禁地反客为主，甚至以统治者自居。胸无管家心态，身不能尽管家之职，在管理不能让业主满意的情况下，主人也拿出了他们的杀手锏，不交物业管理费，于是矛盾越来越不可调和，终至“主仆反目”。而更为普遍的结局是，不想和这个物业公司在同片小区的天空下生活下去的业主，因找不到更好的物业公司，也无法解决自治问题，最终选择得过且过。
区别于北京那些已经实现“业主委员会掌握社区大权、自主聘请物业”的少数社区，品阁小区的独特之处在于：小区不但有了代表业主利益的业委会，而且自己成立了物业管理公司，在自治的范围内真正实现了“自管”。
　　海淀区品阁小区的这种创新其实仍行走在物业管理的寻常模式中。社区服务公司在本质上还是一个物业公司，小区还是由公司去管理。发生重大变化的是，这个物业公司是业主自己成立的，业主和物业公司是一个人，主人兼职当了管家而已。但是，值得一提的是，这样的变化却带来了几个妙处。
　　一、众所周知，大部分矛盾由沟通不畅引起，当业主和物业公司合而为一，沟通就成了零距离，很多矛盾消解于无形。二、公司是业主成立的，先天上有融洽的基因，更容易站在同一立场上考虑问题。这样，服务就会更周到，收费就会更合理。三、与没成立公司的物业自治相比，社区服务公司因管理公司化，小区管理会更先进更系统，财务管理也会更规范合理。同时还能不断地借鉴国内国际上优秀物业公司的管理经验，让小区自治走向成熟。
　　目前，小区物业管理存在有四种方式，一是由开发商制定的前期物业公司来管理，物业业委会的小区多是由前期物业来管理；二是由业委会解除前期物业，重新聘请一个物业公司来管理；三是物业公司由业委会授权，只提供一些关键性的服务，如保安、电梯、车库等方面的管理；第四即是品阁小区模式，成立物业自治。
这四种方式只有前两种是常态，不管采用哪种管理方式，问题的关键是要让小区业主掌握小区管理的主导权和财产权，在物业管理上，小区前期物业也可能提供很好的服务，但这是跟经营者本身的道德水平、经营水平高度相关的，但只有制度、法律本身才靠得住。